Czy różnica między ceną sprzedaży a ceną nabycia nieruchomości podlega opodatkowaniu 19% podatkiem (...)

UZASADNIENIE

Podatnik, w dniu 26.02.2007r. na podstawie notarialnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży nabył nieruchomość stanowiącą lokal mieszkalny nr ... znajdujący się na trzecim piętrze budynku wielorodzinnego położonego w W. przy ul. S o łącznej powierzchni 31 m2 za cenę 67.500,00 zł. Przedmiotowy lokal mieszkalny jest w stanie deweloperskim i składa się z dwóch pokoi, aneksu kuchennego i łazienki. Do lokalu przynależy pomieszczenie nr... o powierzchni użytkowej 4,5 m2. Dla przedmiotowej nieruchomości urządzona jest księga wieczysta Kw ...., prowadzona przez Sąd Rejonowy w W. Z tytułu kosztów zawarcia i sporządzenia niniejszej umowy Wnioskodawca poniósł koszty notarialne w kwocie 1.547,10 zł.

W dniu 25.03.2007r. nastąpiło zbycie przedmiotowej nieruchomości, z uwagi na trudną sytuację materialną Podatnika.

W związku z powyższym Wnioskodawca zwrócił się z zapytaniem, czy w tej sytuacji jako sprzedający podlega opodatkowaniu 19 % podatkiem od różnicy pomiędzy ceną sprzedaży a ceną zakupu nieruchomości.

Zdaniem Pytającego, ponieważ cena nabycia nieruchomości, po uwzględnieniu kosztów nabycia wyniosła 69.047,10 zł a cena zbycia 69.000,00 zł, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości nie podlega opodatkowaniu 19 % podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 19 ust.

1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym przewidział zwolnienie z opodatkowania podatkiem dochodowym przychodów uzyskanych w drodze odpłatnego zbycia nieruchomości w przypadku gdy podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 126, ma ? zgodnie z art. 21 ust. 21 i 22 ustawy ? zastosowanie do przychodów podatnika, który, w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika i ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków.

Gdy do podatnika nie mają zastosowania przepisy art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy, wówczas stosownie do treści art. 30e ust. 1 ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ustawy).

W myśl ust. 4 i 5 cyt. art. 30e ustawy, podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, a dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 6c i 6e ustawy o podatku dochodowym, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej 'Monitor Polski' (art. 22 ust. 6f ustawy).

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że Podatnik w dniu 26.02.2007r. na podstawie notarialnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży nabył nieruchomość stanowiącą lokal mieszkalny, będący w stanie deweloperskim za cenę 67.500,00 zł. Z tytułu nabycia Podatnik poniósł koszty sporządzenia umowy w wysokości 1.547,10 zł. W dniu 25.03.2007r. nastąpiło odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości za cenę 69.000,00 zł.

Ponieważ koszty poniesione przez Wnioskodawcę na zakup lokalu mieszkalnego przewyższają uzyskany przychód z jego odpłatnego zbycia, podatek dochodowy z tego tytułu nie wystąpi, pod warunkiem, że cena zbywanej nieruchomości nie odbiega znacznie od wartości rynkowej tej nieruchomości.

W tym stanie faktycznym i prawnym, należy uznać, iż stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.