Czy należny jest podatek od sprzedaży nieruchomości w przypadku uprzedniego nabycia tej nieruchomości (...)

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit a ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. e ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit a-c z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

W całości wolne od podatku dochodowego są przychody ze sprzedaży nieruchomości jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny (art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).Podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości ustala w formie ryczałtu w wys. 10% uzyskanego przychodu (art. 28 ust. 2 ww. ustawy o podatku dochodowym). Art. 19 ust. 1 stanowi iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się m.in. opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową i koszty pośrednika obrotu nieruchomościami w wysokościach faktycznie poniesionych przez podatnika. Są to koszty związane z obsługą sprzedaży.

Ze złożonych wraz z pismem dokumentów wynika, że zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego dla Krakowa-Podgórza z dnia 20.11.2003 r. nabyli Państwo spadek po ojcu z dobrodziejstwem inwentarza, każdy w 1/2 części. Umowę kupna podpisali Państwo w dniu 10.03.2004 r., nabywając go w części po 1/2. Przedmiotowy lokal obciążony był hipoteką w związku z udzielonym dla Państwa spadkodawcy kredytem hipotecznym. W wyniku ostatecznej sprzedaży ww. mieszkania uzyskali Państwo kwotę 85.000 zł. Część tej kwoty przeznaczyli Państwo na spłatę kredytu zaciągniętego przez Państwa ojca na zakup przedmiotowego mieszkania, koszty aktu notarialnego oraz spłatę opłat eksploatacyjnych mieszkania.

Niesłuszne jest Państwa stanowisko w sprawie. Opodatkowaniu będzie podlegała (stosownie do udziału każdego z Państwa) różnica między kwotą uzyskaną ze sprzedaży a kwotą wydatkowaną przez Państwa na spłatę kredytu oraz kwotą wpłat dokonanych przez ojca przed śmiercią (zaliczka i kwota z książeczki mieszkaniowej). Spłata zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami na cele mieszkaniowe wolna jest od podatku dochodowego, natomiast wpłaconą przez Państwa ojca kwotę zaliczki i kwotę uzyskaną z likwidacji książeczki mieszkaniowej nabyli Państwo w drodze spadku. Powstała z powyższego obliczenia kwota stanowić będzie podstawę opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym o której mowa w art. 28 ust. 2 ww. ustawy o podatku dochodowym. Natomiast uiszczone przez Państwa koszty eksploatacyjne i koszty sporządzenia aktu notarialnego dot. nabycia mieszkania nie mogą stanowić kosztu odpłatnego zbycia.