1. czy w sytuacji notarialnego zniesienia współwłasności i wyodrębnienia lokali poniesione dodatkowe (...)

1. czy w sytuacji notarialnego zniesienia współwłasności i wyodrębnienia lokali poniesione dodatkowe koszty robót związane z zakończeniem budowy, które umożliwią oddanie budynku do użytkowania mogą być odliczone przez osoby, które nabyły w 2000 roku prawo do ulgi budowlanej z tytułu budowy mieszkań na wynajnem oraz
2. czy koszty budowy kotłowni, po uzyskaniu pozwolenia na budowę będą mogły odliczyć w 2003 roku roku od przychodu osoby, które nabyły prawo do ulgi budowlanej na mocy art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Elblągu działając na podstawie art. 14 a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku ? Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.), w nawiązaniu do pisma z dnia 03.06.2003 roku, w którym udzielono pisemnej informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego, uzupełnia powyższą informację i wyjaśnia co następuje.

Z treści pisma Podatniczki wynika, iż w 2000 roku rozpoczęła (z innymi właścicielami) budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego (ponad 5 mieszkań) z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokalami na wynajem. Budowa została powierzona inwestorowi zastępczemu, który nie wywiązał się z umownego terminu. Wobec zaistniałej sytuacji, zachodziła konieczność zniesienia współwłasności i wyodrębnienie lokali mieszkalnych (umowa notarialna zawarta w dniu 10.03.2003 roku pomiędzy wszystkimi współwłaścicielami-inwestorami w celu traktowania inwestora zastępczego tylko jako właściciela mieszkań, który ponosić będzie również koszty zakończenia budowy budynku). Roboty, które pozostały do wykonania uniemożliwiają uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku.

Ponadto właściciele lokali mieszkalnych rozważają możliwość wybudowania własnej kotłowni w budynku, ponieważ budynek w którym znajduje się kotłownia nie został oddany do użytkowania. W piśmie uzupełniajacym z dnia 22.07.2003 roku (data wpływu), Podatniczka informuje, że kotłownia będzie znajdowała się w budynku mieszkalnym ?M?.

    Pytania Podatniczki brzmią:
  • czy w sytuacji notarialnego zniesienia współwłasności i wyodrębnienia lokali poniesione dodatkowe koszty robót związane z zakończeniem budowy, które umożliwią oddanie budynku do użytkowania mogą być odliczone przez osoby, które nabyły w 2000 roku prawo do ulgi budowlanej z tytułu budowy mieszkań na wynajnem oraz
  • czy koszty budowy kotłowni, po uzyskaniu pozwolenia na budowę będą mogły odliczyć w 2003 roku roku od przychodu osoby, które nabyły prawo do ulgi budowlanej na mocy art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (jedn. tekst Dz. U. z 2000 roku Nr 14, poz. 176 ze zm), w brzmieniu obowiązującym do końca 2000 roku stanowił, iż podstawę obliczania podatku stanowi dochód po odliczeniu wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku.

Ustawą z dnia 9 listopada 2000 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 104, poz. 1104), przedmiotowa ulga została zlikwidowana z zachowaniem tzw. praw nabytych do końca 2003 roku, tj. do odliczenia dalszych wydatków poniesionych na budowę takiego budynku od dnia 1 stycznia 2001 do dnia 31 grudnia 2003 roku (art. 7 ust. 13 przytoczonej wyżej ustawy).

Zatem odliczanie na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy jest możliwe tylko w przypadku spełnienia łącznie w/w przesłanek tj. wydatki muszą być poniesione na wybudowanie budynku wielorodzinnego i wykup działki, co najmniej 5 lokali musi być przeznaczonych na wynajem, oraz musi to być budynek własny, bądź udział we współwłasności.
Z punktu widzenia prawno-podatkowego znaczenie ma fakt, czy budynek stanowi współwłasność w okresie budowy (współwłasność nakładów na grunt) i czy stanowi współwłasność podatnika w momencie wybudowania.

Utrata prawa do ulgi następuje w przypadkach określonych w art. 26 ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2000 roku.

    Przepis ten stanowi ? jeżeli przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń:
  1. nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności lub
  2. wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy od spadków i darowizn, lub
  3. dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu z mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela
    podatnik jest obowiązany wykazać w zeznaniu i doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym zaistniały te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty w części przypadającej na ten budynek lub lokal. Kwoty doliczone do dochodu zwiększa się o 10 % za każdy rok kalendarzowy brakujący do upływu określonego powyżej okresu dziesięcioletniego. Przy czym ustalając liczbę lat brakujących do upływu okresu dziesięcioletniego wlicza się rok, w którym nastąpiło zdarzenie powodujące utratę prawa do ulgi.

W przypadku gdy zdarzenia te nastąpią jeszcze przed otrzymaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, z którym związane były dokonane odliczenia, podatnik jest obowiązany zwiększyć dochód o kwotę odliczoną od dochodu w części przypadającej na budynek lub lokale.

W treści art. 26 ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca nie wymienia, iż ustanowienie odrębnej własności lokalu lub budynku, o którym mowa w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy powoduje utratę prawa do ulgi.

Ustanowienie odrębnej własności lokali nie sprawia bowiem, że mieszkanie przestaje być częścią budynku, a budynek współwłasnością właścicieli lokali.

Z aktu notarialnego z dnia 10.03.2003 roku (Rep. A ../2003 rok) wynika, że na działce gruntu nr .../5, w ramach prowadzonej wspólnie inwestycji finansowanej przez współwłaścicieli, wybudowany został wielokondygnacyjny budynek mieszkalny wielorodzinny o nazwie ?M.? zawierający 29 lokali mieszkalnych z przeznaczeniem na wynajem. Wg tego samego aktu notarialnego ?w zawartych umowach o prowadzenie wspólnej inwestycji, zmierzającej do wybudowania wyżej wymienionego budynku mieszkalnego, a następnie zniesienia współwłasności i ustanowienia odrębnej własności poszczególnych lokali postanowiono, że inwestorem zastępczym będzie ?C. D.? spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z/s w Lublinie (obecnie w Białymstoku).W wyniku powyższego, po wybudowaniu budynku, aktem notarialnym z dnia 10.03.2003 roku (Rep. A .../2003rok) została zniesiona współwłasność nieruchomości i ustanowiona została odrębna własność lokalu mieszkalnego. Wobec czego, wg sporządzonego w dniu 29.03.2003 roku ?protokołu wydania lokalu w posiadanie? przyjęła Pani w posiadanie lokal nr .. w budynku ?M.? w K. M .

Wprawdzie w treści aktu notarialnego zawarto, iż nie zostały wykonane pewne prace budowlano-wykończeniowe (wymienione w akcie notarialnym) i prace te zostaną przeprowadzone we własnym zakresie przez współwłaścicieli to jednak wydatki z tym związane, poniesione po przyjęciu w posiadanie w/w lokalu nie podlegają odliczeniu od dochodu przed opodatkowaniem, bowiem nie przysługuje już ulga z tytułu wydatków poniesionych na budowę stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem.

Jak wynika z Pani pisma - kotłownia znajdować będzie się w budynku mieszkalnym ?M.? będzie więc stanowiła część tego budynku, to jednak koszty związane z jej powstaniem, poniesione po zniesieniu współwłasności budynku i ustanowieniu odrębnej własności lokalu nie będą podlegały odliczeniu w ramach ulgi na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujacych się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem.

Na podstawie zgromadzonych dokumentów w przedmiotowej sprawie organ podatkowy stwierdza co następuje;
Decyzja nr ../99 z dnia 20.12.1999 roku wydana przez Starostwo Powiatowe w Nowym Dworze Gdańskim dla Spółki z o.o. ?C. D.? w L., zatwierdzająca projekt budowlany, jednoznacznie określa zakres pozwolenia na budowę, to jest - obejmującego realizację zespołu mieszkaniowego z usługami o charakterze lecznictwa uzdrowiskowego na terenie działki nr .../2 w K. M. wraz z przyłączmi?.

    Kolejne decyzje Starostwa Powiatowego w Nowym Dworze Gdańskim:
  • z dnia 14.12.2000 roku - nr .../2000 ? dotycząca realizacji zespołu mieszkaniowego z usługami o charakterze lecznictwa uzdrowiskowego na terenie działki nr ../2 w K. M., zmienia w/w decyzję w części dotyczącej inwestora - rozszerzono o 9 osób,
  • z dnia 29.12.2000 roku ? nr .../2000 ? dotycząca realizacji zespołu mieszkaniowego z usługami o charakterze lecznictwa uzdrowiskowego na terenie działki nr ../2 w K. M., zmienia w/w decyzję w części dotyczącej inwestora ? rozszerzono o dalsze 3 osoby,
  • z dnia 30 04.2001 roku ? nr .../2001 ? dotycząca realizacji zespołu mieszkaniowego z usługami o charakterze lecznictwa uzdrowiskowego na terenie działki nr ../2 w K. M., zmienia w/w decyzję - dopisano imię jednego z inwestorów,
  • z dnia 03.03.2003 roku ? nr .../2003 ? dotycząca realizacji zespołu mieszkaniowego z usługami o charakterze lecznictwa uzdrowiskowego na terenie działki nr .../5 w miejscowości K. M. wg dokumentacji zamiennej obejmujacej realizację budynku ?M.? zlokalizowanego na działce nr .../5, zmienia decyzję ? znak .../2001 z dnia 30 kwietnia 2001 roku, zmieniając ją o zakres robót zawarty w projekcie technicznym,
    nie zmieniają zakresu pozwolenia na budowę, lecz dotyczą - realizacji zespołu mieszkaniowego z usługami o charakterze lecznictwa uzdrowiskowego.Inwestycja prowadzona na podstawie przedmiotowych decyzji przewiduje do realizacji na terenie dziłki .../5 - budynek mieszkalny ?M.?.

Przepisy podatkowe, to jest ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązujacym w 2000 roku (art. 26 ust. 1 pkt 8 cytowanej wyżej ustawy), precyzują, że ulga przysługuje z tytułu wydatków poniesionych w danym roku na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujacych się w nim co najmniej 5 lokali mieszkalnych na wynajem.

Zatem w opisanej sytuacji Pani J. nie nabyła prawa do ulgi z tytułu wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiacego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujacych się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, bowiem nie spełniła podstawowego warunku, to jest - nie budowała budynku wielorodzinnego.

Zauważa się ponadto, iż stwierdzenia zawarte w umowie Akt Notarialny Rep. A numer ../2003 roku przedłożonym przez Panią J. są tylko oświadczeniem osób stawających w dniu spisania Aktu Notarialnego cytuję: ?...na działce gruntu nr .../5, w ramach prowadzonej wspólnie inwestycji finansowanej przez współwłaścicieli, wybudowany został wielokondygnacyjny budynek mieszkalny wielorodzinny o nazwie ?M.?, oznaczony numerem 3 (trzy) zawierajacy 29 (dwadzieścia dziewięć) lokali mieszkalnych z przeznaczeniem na wynajem....?

Zacytowane oświadczenie stron nie znajduje potwierdzenia w dokumentach zgromadzonych w przedmiotowej sprawie.


Masz inne pytanie do prawnika?

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika