Czy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaż lokalu użytkowego przez podatnika (...)

Jak wynika z Pani pisma z dnia 13.10.2003 r. na podstawie umowy darowizny z dnia 15.07.1999 r. stała się Pani właścicielką udziału w nieruchomości obejmującej działkę. Następnie w wyniku poniesionych nakładów na działce, której była Pani współwłaścicielką wzniesiono zespół specjalistycznych gabinetów lekarskich, w których na mocy umowy z dnia 24.09.2001 r. ustanowiono odrębną własność lokali, celem zniesienia współwłasności nieruchomości. W ten sposób stała się Pani właścicielką lokalu użytkowego, który planuje zbyć. Ponadto, jak wynika z pisma, przedmiotem prowadzonej przez Panią działalności jest świadczenie usług pielęgniarskich, opodatkowanych na zasadach ogólnych, które są przedmiotowo zwolnione od podatku od towarów i usług.

1) stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług:

Zwolnienie przedmiotowe od podatku od towarów i usług reguluje art. 7 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm.), zwanej dalej ustawą, oraz przepisy wydane przez Ministra Finansów na podstawie art. 47 ustawy, w oparciu o który ustanowione zostały zwolnienia określone w § 67 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 marca 2002 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 27, poz. 268 ze zm.). Podmioty wykonujące wyłącznie czynności zwolnione przedmiotowo są podatnikami zwolnionymi od podatku niezależnie od wysokości osiągniętego obrotu. Nie ma zastosowania przewidziane w art. 14 ust. 1 pkt 1 ustawy ograniczenie w zakresie wysokości obrotu za poprzedni rok podatkowy, uprawniającej do zwolnienia od podatku (10.000 EURO w przeliczeniu na złote).

Jeżeli jednak podatnik przedmiotowo zwolniony od podatku od towarów i usług oprócz wykonywania czynności wyłącznie zwolnionych rozpocznie również realizowanie czynności opodatkowanych to utraci przysługujące zwolnienie przedmiotowe od podatku zgodnie z art. 7 ustawy. Podatnik taki nie będzie zobowiązany do rozliczenia podatku od towarów i usług jedynie, jeżeli spełni warunki wymienione w art. 14 ust. 1 pkt 1 ustawy i jednocześnie nie traci zwolnienia zgodnie z art. 14 ust. 3 ustawy, a także gdy nie zachodzą okoliczności przewidziane w art. 14 ust. 10 ustawy.

Limit uprawniający do skorzystania ze zwolnienia z art. 14 ustawy ustalany jest na podstawie art. 2 ust. 1 i ust. 3 ustawy, tzn. niezależnie od tego, czy dana sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy zwolnieniu od tego podatku, przy czym jest on ustalany w wartości sprzedaży (z podatkiem od towarów i usług) a nie obrotu, o którym mowa w art. 15 ustawy.

Zatem o Pani sytuacji prawnopodatkowej w rozpatrywanym przypadku decydować będzie fakt, czy planowana sprzedaż nieruchomości związanej z przedmiotem prowadzonej przez Panią działalności jest zwolniona od podatku, czy podlega opodatkowaniu według stawki 22%.

Na podstawie art. 7 ust.

1 pkt 5 ustawy zwolniona od podatku od towarów i usług jest sprzedaż towarów używanych, z wyjątkiem importu, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało sprzedającemu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony; zwolnienie dotyczy również używanych budynków, budowli i ich części będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.

Towarem używanym zgodnie z art. 4 pkt 7 ww. ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym są:

a) budynki, budowle i ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów minęło co najmniej 5 lat,
b) pozostałe towary, których okres używania przez podatnika dokonującego ich sprzedaży wyniósł co najmniej pół roku.

Istotne znaczenie przy rozstrzyganiu o zastosowaniu zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości budynkowej ma przepis art. 7 ust. 2e ww. ustawy (w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 15 lutego 2002 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, o zmianie ustawy o Policji oraz o zmianie ustawy - Kodeks wykroczeń (Dz. U. Nr 19, poz. 185), obowiązujący od dnia 26.03.2002 r.), zgodnie z którym zwolnienie z opodatkowania nie ma zastosowania do sprzedaży towarów wymienionych w art. 4 ust. 7 lit. a ww. ustawy, jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

- miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony od tych wydatków,
- użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Tak więc spełnienie warunków zawartych w cytowanych powyżej przepisach spowoduje, że sprzedaż nieruchomości, o której mowa w Pani piśmie z dnia 13.10.2003 r., będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
W przeciwnym przypadku opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 14 ust. 3 ustawy podlegała będzie nadwyżka obrotu ponad kwotę 10.000 EURO w przeliczeniu na złote (w 2003 r. stanowi to 40.900 zł) według właściwej dla tego obiektu stawki podatku od towarów i usług (22%).

Warto przy tym podkreślić, iż grunt nie jest towarem w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy.
W przypadku natomiast sprzedaży budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli zgodnie z art. 15 ust. 2 ww. ustawy z podstawy opodatkowania wyłącza się wartość gruntu. Zatem jego sprzedaż podlega jedynie podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Jak słusznie Pani zauważyła przed dokonaniem czynności sprzedaży nie korzystającej ze zwolnienia od podatku winno zostać złożone zgłoszenie rejestracyjne dla podatku od towarów i usług (VAT-R) zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy, z zastrzeżeniem ust. 3.

2) stanowisko w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych:

Zgodnie z nowym, obowiązującym od dnia 01.

01.2003 r., brzmieniem art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem przychodów z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, gruntu, albo prawa użytkowania wieczystego gruntu związanego z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej: przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Tak więc od 1 stycznia 2003 r. odrębnym od działalności gospodarczej źródłem przychodów będzie tylko sprzedaż nieruchomości ?mieszkalnych' i praw ?mieszkaniowych'. Sprzedaż przez przedsiębiorcę pozostałych nieruchomości (nie-mieszkaniowych) oraz praw do lokali innych niż mieszkaniowe, które związane są z działalnością gospodarczą będzie zaliczana do przychodów z działalności gospodarczej.

Określając koszty uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia lokalu niemieszkalnego należy brać pod uwagę treść art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy. W świetle tego przepisu kosztem uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia lokalu jest wartość wydatków poniesionych na jego nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie pomniejszona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22 h ust. 1 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

W myśl art. 24 ust. 2 ustawy dochodem lub stratą z odpłatnego zbycia składników majątku trwałego związanego z prowadzoną działalnością przez podatników prowadzących księgi przychodów i rozchodów, jest różnica pomiędzy przychodem uzyskanym z odpłatnego zbycia, a jego wartością wykazaną w ewidencji środków trwałych prowadzonej dla celów stosowania odpisów amortyzacyjnych, powiększona o wartość dokonanych odpisów amortyzacyjnych.

W świetle powyższego, dochód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, ustalony zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Pani zawarte w piśmie z dnia 13.10.2003 r. znajduje więc potwierdzenie w powyższych przepisach.