1) jak ustalić wartość początkową zakupionych budynków, w których przed wprowadzeniem do ewidencji (...)

1) jak ustalić wartość początkową zakupionych budynków, w których przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych dokonywane są nakłady inwestycyjne i remontowe?
2) jaka jest metoda i stawka amortyzacji w/w obiektów?

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Jaśle działając na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29.08.1997 roku Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. nr 8 poz. 60 z późn.zm.) art. 22a ust. 1, art. 22g ust. 1 pkt 1, ust. 3, art. 22j. ust. 1 pkt 3 i ust 3 pkt 1 ustawy z dnia 26.07.1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. nr 14 poz. 176 z późn. zm.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 09.11.2006 roku w sprawie udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych stwierdza:

  • przedstawione we wniosku własne stanowisko w zakresie ustalenia wartości początkowej nieruchomości zakupionych na podstawie aktu notarialnego, w oparciu o wycenę biegłego jest nieprawidłowe,
  • przedstawiony sposób amortyzacji używanych obiektów budowlanych indywidualną 10% stawką jest prawidłowy.

W dniu 13.11.2006 roku do tut. Organu podatkowego wpłynął wniosek o interpretację przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej oraz sposobu amortyzacji budynków używanych zakupionych w oparciu o akt notarialny. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych. Jak wynika z przedłożonego aktu notarialnego w II kwartale 2006 roku zakupione zostały 3 budynki, które użytkowane były przez poprzedniego właściciela od 1960 roku. W celu przystosowania dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, w 2 zakupionych budynkach prowadzone są nakłady inwestycyjne i remontowe, w oparciu o opracowaną dokumentacje i stosowne decyzje. Koszt nakładów związanych z w/w pracami przekroczy 40% ceny sprzedaży. Termin zakończenia powyższej inwestycji oraz włączenia ich do eksploatacji, planowany jest na 2008 rok. Również w 3 budynku przeprowadzany jest remont, którego koszt przekroczy 40% ceny zakupu. Po zakończeniu remontu, również i ten budynek zostanie włączony do eksploatacji i objęty amortyzacją. Pana zdaniem, wprowadzając w/w obiekty do ewidencji środków trwałych, w celu ustalenia wartości początkowej budynków dokona ich wyceny przez uprawnionego rzeczoznawcę. Następnie po wprowadzeniu ich do ewidencji środków trwałych będzie amortyzował w/w budynki stawką 10% przewidzianą dla budynków używanych.

Zatem wniosek w zakresie interpretacji przepisów podatku dochodowego obejmuje swą treścią dwa problemy: sposób ustalenia wartości początkowej oraz metodę amortyzacji zakupionych budynków. Dokonując oceny prawnej przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Jaśle stwierdza co następuje:

Stosownie do zapisu art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za środki trwałe, podlegające amortyzacji uważa się stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

  1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
  2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
  3. inne przedmioty

o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1.

W świetle przedstawionej definicji środków trwałych, nabyte budynki nie spełniały kryterium zdatności do użytkowania zatem nie stanowią jeszcze środków trwałych. Budynki te, jak wynika z wniosku wymagają nakładów inwestycyjnych i remontowych. Zatem dopiero po zakończeniu niezbędnych robót, spełnią one kryterium kompletności i przydatności do użytkowania i mogą być uznane za środki trwałe podlegające amortyzacji.

Stosownie do treści art. 22g ust. 1 w/w ustawy wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, ustala się:

  • w razie nabycia w drodze kupna ? cenę ich nabycia,
  • w razie częściowo odpłatnego nabycia ? cenę ich nabycia powiększoną o wartość przychodu określonego w art. 11 ust. 2b,
  • w razie wytworzenia we własnym zakresie ? koszt wytworzenia,
  • w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób ? wartość rynkową z dnia nabycia, chyba, że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości,
  • w razie nabycia w postaci wkładu niepieniężnego (aportu) wniesionego do spółki cywilnej lub osobowej spółki handlowej ? ustaloną przez wspólników na dzień wniesienia wkładu lub udziału, wartość poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej, z dnia wniesienia wkładu.

W opisanym przez Pana zapytaniu, dokonano zakupu nieruchomości na podstawie aktu notarialnego. Zatem wartość początkową nabytych budynków ustala się według ceny nabycia zgodnie z dyspozycją art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy. Z kolei przepis art. 22g ust. 3 w/w ustawy stanowi, że za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku, wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Z cytowanego wyżej przepisu jednoznacznie wynika, iż wszystkie nakłady poniesione w związku z inwestycjami (remontami) poniesionymi przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych, mające na celu przystosowanie budynków do używania stanowią koszty związane z zakupem, które zwiększają ich wartość początkową. Zatem wartość początkową w/w budynków należy ustalić jako sumę cen nabycia poszczególnych składników i wartości kosztów związanych z przystosowaniem środka trwałego do używania udokumentowanych dowodami, poniesionymi do dnia wprowadzenia budynków do ewidencji środków trwałych.

Mając na uwadze powyższe brak jest podstaw do ustalenia wartości początkowej w oparciu o wycenę biegłego. Odnosząc powyższe do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, należy stwierdzić, że zaprezentowane w złożonym wniosku stanowisko w zakresie ustalenia wartości początkowej budynków jest nieprawidłowe.

Kolejna kwestia, która wymaga rozstrzygnięcia dotyczy wyboru metody oraz stawki amortyzacji dla w/w budynków. Przestawiając we wniosku swoje stanowisko, Pana zdaniem zakupione budynki jako obiekty używane należy amortyzować stawką 10%. Jak wynika z treści wniosku nabyte budynki użytkowane były przez poprzedniego właściciela przez okres ponad 40 lat.

W myśl art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l, mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być dla budynków (lokali) i budowli krótszy niż 10 lat, z wyjątkiem budynków wymienionych w rodzajach 103 i 109 Klasyfikacji, trwałe związanych z gruntem, kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m#179;, domków kempingowych oraz budynków zastępczych, dla których okres ten nie może być krótszy niż 36 miesięcy. Z kolei przepis art. 22j ust.3 pkt 1 w/w ustawy stanowi, że środki trwałe, o których mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za używane - jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy. Jak wynika zatem z cytowanych wyżej przepisów, zakupione przez Pana budynki, spełniają kryterium uznania ich za używane, co w konsekwencji daje podatnikowi prawo przyjęcia indywidualnych stawek amortyzacyjnych stosownie do powołanego wyżej art. 22j ust. 1 pkt 3.

Zaprezentowane zatem w złożonym wniosku stanowisku w powyższej sprawie jest prawidłowe i zgodne z powołanymi wyżej przepisami.


Masz inne pytanie do prawnika?

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika