Czy prawidłowo ustalono wartość początkową wynajmowanych lokali mieszkalnych (w nieruchomości, (...)
Czy prawidłowo ustalono wartość początkową wynajmowanych lokali mieszkalnych (w nieruchomości, która w części jest przeznaczona na działalność gospodarczą) w celu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych?
P O S T A N O W I E N I E
Na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) Naczelnik Urzędu Skarbowego w Trzebnicy stwierdza, że stanowisko Podatnika, przedstawione we wniosku z dnia 01.06.2006 r. o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej prawidłowości ustalenia wartości początkowej wynajmowanych lokali mieszkalnych w celu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych, jest nieprawidłowe.
U Z A S A D N I E N I E
W dniu 01.06.2006 r. do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Trzebnicy wpłynął wniosek Podatnika o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.
Jak stanowi art. 14a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta albo marszałek województwa na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym. W myśl art. 14a § 4 cytowanej ustawy, udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, o której mowa w § 1, następuje w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w 2004 r. wybudował budynek mieszkalno-usługowy, w którym mieści się 17 mieszkań przeznaczonych na wynajem, mieszkania nie stanowią odrębnej własności, cała nieruchomość posiada jedną księgę wieczystą. Wnioskodawca wynajmuje przedmiotowe mieszkania, a przychód który uzyskuje z tego źródła nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Dochód z najmu jest opodatkowany na zasadach ogólnych. Budynek ten jest przeznaczony na działalność gospodarczą w 23,81%, a w 76,19% na wynajem, co w sumie stanowi 100% nieruchomości. Podatnik w celu dokonania odpisów amortyzacyjnych ustalił wartość początkową każdego mieszkania oddzielnie. Udział powierzchni usługowej do powierzchni całkowitej (wraz z klatkami schodowymi i wszystkimi częściami wspólnymi) zgodnie z projektem wynosi 23,81% i w takiej proporcji Wnioskodawca zaliczył wydatki na inwestycje w ramach działalności gospodarczej. Przypadającą na część powierzchni przeznaczonej na wynajem tj. 76,19% wielkość wydatków poniesionych na wybudowanie przedmiotowej nieruchomości podzielił przez ilość metrów powierzchni użytkowej, mieszkalnej otrzymując w ten sposób koszt wytworzenia 1 msup2; mieszkania. Następnie dla każdego mieszkania osobno ustalił wartość początkową mnożąc powierzchnię mieszkania, zgłoszoną do podatku od nieruchomości, przez koszt wytworzenia 1 msup2;. Podatnik ustalił wartość początkową każdego z mieszkań osobno i każde z tych mieszkań amortyzuje osobno według stawki 1,5 % rocznie.
Podatnik jednocześnie zaznaczył, że dokonał odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupów związanych z wybudowaniem przedmiotowej nieruchomości w stosunku jaki stanowił udział powierzchni całkowitej usługowej do powierzchni całkowitej budynku. Wartość podatku naliczonego niepodlegającego odliczeniu zwiększyła wartość podstawy naliczenia odpisów amortyzacyjnych części przeznaczonej na wynajem.
Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176 ze zm.) amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2) maszyny, urządzenia i środki transportu,
3) inne przedmioty
- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
Z treści wyżej cytowanego przepisu wynika, iż amortyzacji podlegają całe nieruchomości, w związku z tym nie zachodzi tu konieczność liczenia ceny 1 msup2; powierzchni użytkowej wynajmowanego mieszkania. Tym samym, wartość początkową wynajmowanych lokali należy wyliczyć według proporcji 76,19% (tj. udział powierzchni przeznaczonej na wynajem do powierzchni całkowitej nieruchomości) pomnożony przez koszt wytworzenia nieruchomości zgodnie z art. 22g ust. 4 ww. ustawy. Uzyskana kwota daje wartość początkową części nieruchomości przeznaczonej na wynajem, a tym samym podstawę naliczenia odpisów amortyzacyjnych.
Biorąc pod uwagę przedstawiony przez Podatnika stan faktyczny stwierdzić należy, że wyżej wyliczona wartość początkowa części nieruchomości przeznaczonej na wynajem ulega zwiększeniu o wartość podatku naliczonego niepodlegającego odliczeniu zgodnie z art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.
W związku z tym, iż nieruchomość w 23,81% przeznaczona jest na działalność, a w 76,19% przeznaczona jest na wynajem nie ma tu zastosowania art. 22f ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zgodnie, z którym odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.
Wobec powyższego Naczelnik Urzędu Skarbowego w Trzebnicy stoi na stanowisku, iż wartość początkowa nieruchomości przeznaczonej na wynajem nie została przez Podatnika ustalona w sposób prawidłowy.
Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę oraz stanu prawnego obowiązującego w dacie złożenia wniosku.
Jak stanowi art. 14b §1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej do czasu jej zmiany lub uchylenia.
Stronie przysługuje prawo wniesienia zażalenia na niniejsze postanowienie do Dyrektora Izby Skarbowej we Wrocławiu, za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego w Trzebnicy, w terminie 7 dni od daty doręczenia rozstrzygnięcia.
Zażalenie podlega opłacie skarbowej.