Czy przeznaczenie kwoty zadatku uzyskanego mocą przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości na przekształcenie: (...)
Czy przeznaczenie kwoty zadatku uzyskanego mocą przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości na przekształcenie: lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, jeżeli przedmiotem zbycia jest tenże lokal mieszkalny - uprawnia do zwolnienia powyższego przychodu od opodatkowania 10 % zryczałtowanym podatkiem dochodowym ? Czy przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości i przeznaczony na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na nabycie innego lokalu mieszkalnego przed datą przedmiotowej sprzedaży podlega opodatkowaniu 10 % zryczałtowanym podatkiem dochodowym ?
Z pisma podatnika wynika, że zamierza umową przedwstępną (sprzedaży sporządzoną w formie aktu notarialnego) przyjąć zadatek na poczet ceny za lokal mieszkalny i tymże przychodem sfinansować przekształcenie lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego - na własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego. Tenże lokal mieszkalny po przekształceniu ma podlegać przedmiotowej sprzedaży. W związku z powyższym podatnik zadaje pytanie ? czy zadatek na poczet ceny sprzedaży, przeznaczony na przekształcenie lokatorskiego prawa spółdzielczego lokalu na własnościowy będzie podlegał zwolnieniu w myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym.
Mając powyższe na uwadze Dyrektor Izby Skarbowej wyjaśnia - z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. l pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000r., Nr 14 poz. 176, z późn. zm.) wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona, np. na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na to nabycie. Jednakże w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata) i wydatkowane na nabycie prawa do lokalu przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym.
Jeżeli zatem okoliczność wcześniejszego otrzymania części ceny umówionej z tytułu sprzedaży nieruchomości zostanie udokumentowana zawartą w formie aktu notarialnego umową przedwstępną oraz potwierdzona definitywną umową sprzedaży również w tej formie, kwoty uzyskane z tego tytułu przez sprzedawcę i wydatkowane, np. na wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni mieszkaniowej, korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na warunkach określonych w powołanym przepisie art. 21 ust. l pkt 32 lit. a) ustawy.
Należy uznać również, iż z punktu widzenia powołanego przepisu momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na nabycie określonych w tym przepisie rzeczy lub praw jest data faktycznego wydatkowania przychodu, np. data dokonania wpłat do spółdzielni mieszkaniowej, data dokonania przedpłaty na poczet ceny określonej w umowie przedwstępnej i umowie sprzedaży (pod warunkiem sfinalizowania oraz właściwego udokumentowania w sposób przedstawiony powyżej - zawartej transakcji). Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie. Od czasu podjęcia uchwały o sygn. FPS 9/96 (ONSA 1997 nr 2. poz. 53) w orzecznictwie NSA oraz Sądu Najwyższego utrwalił się pogląd, że do zwolnienia dochodu na podstawie omawianego przepisu nie jest niezbędne nabycie w okresie dwóch lat spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub budynku, lecz wydatkowanie przychodu na ten cel.Na uwagę zasługuje również także, iż ustawodawca na mocy art. 1 pkt 11 ustawy z dnia 02.12.1994r. (Dz.U. z 1995r., Nr 5, poz. 25) o zmianie niektórych ustaw regulujących zasady opodatkowania oraz niektórych innych ustaw - ustawodawca zmienił treść art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a). Na mocy tej ustawy przedmiotowe zwolnienie nie jest już uzależnione od wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości od wydatkowania na nabycie w kraju, nie później niż w okresie roku od dnia sprzedaży, innego budynku lub jego części, lokalu mieszkalnego ... . Dlatego też tut. Izba uważa, że ustawa nie ogranicza możliwości zwolnienia na podstawie w/w przepisów od opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w części przeznaczonej na przekształcenie lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na własnościowe spółdzielcze prawo do tego (zbywanego) lokalu, przy zachowaniu wyżej wskazanych wymogów.
W pozostałej części podtrzymuje stanowisko Naczelnika zawarte w przedmiotowym piśmie.