W dniu 7 września 2000 roku zakupiono nieruchomość /grunt wraz z budynkiem/ z majątku wspólnego (...)
W dniu 7 września 2000 roku zakupiono nieruchomość /grunt wraz z budynkiem/ z majątku wspólnego małżonków. Od 1 grudnia 2000 r. nieruchomość ta jest wynajmowana. Ww. budynek został wprowadzony do ewidencji środków trwałych i był amortyzowany wg stawki 2,5%. W okresie od dnia zakupu ww. nieruchomości do dnia wystosowania wniosku poczyniono nakłady na remont i modernizację budynku. Brak rozdzielności majątkowej małżeńskiej. Obecnie małżonkowie zamierzają zawiązać spółkę cywilną /bez udziału osób trzecich/, której przedmiotem działalności będzie wynajmowanie wyżej opisanej nieruchomości jak i innych obiektów w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Czy można przyjąć na podstawie wyceny rzeczoznawcy wartość początkową nieruchomości z uwagi na przeprowadzony remont i modernizację w celu ustalenia odpisów amortyzacyjnych?
Czy można przyjąć 10% stawkę amortyzacyjną mając na uwadze fakt, iż nieruchomość była wcześniej używana i spełnia wymogi określone w art. 22j ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
1)budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2)maszyny, urządzenia i środki transportu,
3)inne przedmioty
-o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
Z tak zdefiniowanego pojęcia środka trwałego wynika, że przepisy dotyczące amortyzacji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych stosuje się do podatników podatku dochodowego od osób fizycznych, których źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza jak i najem, dzierżawa oraz leasing /art. 23a pkt 1/. Zatem dla tej grupy podatników, którzy osiągają przychody ze źródła przychodów najem nie określono odrębnych zasad prowadzenia ewidencji środków trwałych związanych z tym źródłem przychodów.
W związku z powyższym w tej sytuacji mają zastosowanie przepisy regulujące prowadzenie ewidencji wg zasad przewidzianych dla podatników uzyskujących przychody z działalności gospodarczej.
Tutejszy organ podatkowy pismem z dnia 09.03.2004 r. na wniosek strony z dnia 28.01.2004 r. udzielił informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego w kwestii związanej z ustaleniem wartości początkowej nieruchomości, będącej przedmiotem najmu, na dzień zawiązania spółki cywilnej (małżeńskiej), w którym zawarł stanowisko, iż warunkiem nabycia przez wspólników spółki cywilnej prawa do amortyzowania majątku trwałego używanego do działalności gospodarczej jest to, aby dany środek trwały był współwłasnością wszystkich wspólników.
Mając na uwadze fakt, iż małżonkowie będą jedynymi wspólnikami mającej powstać spółki cywilnej w powołanym wyżej piśmie z dnia 09.03.2004 r. tutejszy organ podatkowy stwierdził, że aby dokonywać odpisów amortyzacyjnych od ww. nieruchomości w ramach spółki nie będzie potrzebna odrębna umowa notarialna przenosząca własność nieruchomości na wspólników ww. spółki.
Zgodnie z art. 22g ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2 ?18, uważa się:
1)w razie nabycia w drodze kupna ? cenę ich nabycia,
2)w razie wytworzenia we własnym zakresie ? koszt wytworzenia,
3)w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób ? wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości,
4)w razie nabycia w postaci wkładu niepieniężnego /aportu/ wniesionego do spółki cywilnej lub osobowej spółki handlowej ? ustaloną przez wspólników na dzień wniesienia wkładu lub udziału, wartość poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej, z dnia wniesienia wkładu.
W tym przypadku w razie zawiązania spółki cywilnej (małżeńskiej) z chwilą jej zawarcia nie zaistnieje żadna z ww. okoliczności nabycia środka trwałego, ponieważ wyżej opisana nieruchomość została nabyta w drodze zakupu w 2000 roku i w tymże roku wprowadzona do ewidencji środków trwałych, a zatem wówczas już wartość początkowa tej nieruchomości została ustalona.
Art. 22g ust. 12 cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż w razie zmiany formy prawnej, a także połączenia albo podziału podmiotów dokonywanych na podstawie odrębnych przepisów ? wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ustala się w wysokości wartości początkowej określonej w ewidencji /wykazie/ podmiotu o zmienionej formie prawnej, podzielonego lub połączonego.
Z przytoczonych przepisów art. 22g ust. 12 wynika, że brak jest w tym przypadku podstaw do ponownego ustalenia wartości początkowej ww. środka trwałego. Nie będzie miał zastosowania przepis art. 22j ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczący indywidualnego ustalenia stawek amortyzacyjnych, gdyż środek trwały nie będzie po raz pierwszy wprowadzony do ewidencji środków trwałych.
W myśl art. 22g ust. 17 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3 ? 9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie.
Skoro zatem ww. nieruchomość jako środek trwały była przedmiotem prac ulepszeniowych, to udokumentowane wydatki na ten cel powiększają wartość początkową wynikającą z ewidencji środków trwałych. Brak jest podstaw prawnych, aby przyjąć nową wartość początkową środka trwałego ? po dokonaniu ulepszenia, na podstawie opinii biegłego powołanego przez podatnika /art. 22g ust. 9/.
Jeżeli chodzi o wartość prac ?remontowych? to stwierdzić należy, że tym określeniem zwykło się nazywać prace przywracające pierwotną wartość użytkową środków trwałych /z dnia przyjęcia do używania przez podatnika/. Jeśli zatem m. in. takie prace zostały przez Państwa wykonane w przedmiotowej nieruchomości, to nie wpływają one w żaden sposób na wartość początkową środka trwałego, gdyż podlegały zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia.
Reasumując tut. organ podatkowy informuje, że skoro wyżej opisaną nieruchomość stanowiącą przedmiot wspólności małżeńskiej zaliczono do środków trwałych, wybrano również metodę amortyzacji dla tej nieruchomości, zatem wartość początkowa przedmiotowej nieruchomości została ustalona to w obowiązującym stanie prawnym brak jest podstaw do zmiany sposobu ustalenia wartości początkowej ww. środka trwałego i sposobu amortyzacji.
Zatem małżonkowie powinni kontynuować amortyzację od wartości początkowej ustalonej dla przedmiotowej nieruchomości, powiększonej o sumę wydatków na jej ulepszenie, przy zastosowaniu dotychczasowej metody amortyzacji.