Czy w okresie, gdy lokal mieszkalny przeznaczony na wynajem nie jest przedmiotem najmu, koszty ponoszone (...)

W ocenie wnioskodawcy ponoszone koszty stałe związane z utrzymaniem lokalu mieszkalnego przeznaczonego na wynajem w okresie, gdy nie będzie przedmiotem najmu stanowią koszt uzyskania przychodu.

Przychody z najmu składników majątku nie związanych z działalnością gospodarczą zaliczane są do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm). Opodatkowaniu podlega dochód, czyli nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 wyżej powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 23 ustawy.

Zatem kosztami uzyskania przychodów będą wydatki, które spełniają łącznie następujące warunki:

• pozostają w związku przyczynowo - skutkowym ze źródłem przychodów (tzn. zostały poniesione w celu osiągnięcia przychodu);
• nie zostały wymienione w treści art. 23 ust. 1 w/w ustawy;
• ich poniesienie udokumentowane jest w sposób nie budzący wątpliwości.

Wobec powyższego za koszt uzyskania przychodu można uznać wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z najmem, których celem jest osiągnięcie przychodów, w tym również zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów. W takim ujęciu kosztami będą zarówno koszty pozostające w bezpośrednim związku z uzyskanymi przychodami, jak i pozostające w związku pośrednim, jeżeli zostanie wskazane, że zostały poniesione w celu uzyskania przychodów, nawet wówczas gdyby z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty.

Podkreślić należy, że wydatek staje się kosztem, gdy pomiędzy jego poniesieniem a powstaniem lub zwiększeniem przychodu istnieje związek przyczynowo-skutkowy. Przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodów należy ocenić bezpośredni związek poniesionego wydatku z przychodem uzyskanym ze źródła jakim jest najem oraz racjonalnością działania dla jego osiągnięcia. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodu w okresie ponoszenia kosztów lub w przyszłości. Obowiązek jednoznacznego wykazania związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesionym wydatkiem a przychodem uzyskanym z tytułu najmu - każdorazowo spoczywa na podatniku.

Reasumując, wydatki spełniające powyższe warunki ponoszone na utrzymanie i zabezpieczenie nieruchomości, która okresowo nie jest wynajmowana, a pozostaje w gotowości do wynajęcia, stanowić będą koszty uzyskania przychodu z najmu.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego Naczelnik Urzędu Skarbowego stwierdza, iż Pana stanowisko zawarte we wniosku z dnia 16-06-2006 r. jest prawidłowe.

Postanowienie niniejsze na mocy art. 143 § 2 pkt 1 ustawy - Ordynacja podatkowa - wydane zostało z upoważnienia Naczelnika Urzędu Skarbowego.

Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. Nr 8 poz. 60 z 2005 r. ze zm.), niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o przedstawiony przez wnioskodawcę stan faktyczny oraz obowiązujący w dniu wydania niniejszego postanowienia stan prawny.

Zgodnie z art. 14b § 1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organ podatkowy i organy kontroli skarbowej do czasu jej zmiany lub uchylenia.