Cztery osoby fizyczne wraz ze swoimi małżonkami nabyły udział w nieruchomości. Obecnie osoby te (...)

Cztery osoby fizyczne wraz ze swoimi małżonkami nabyły udział w nieruchomości. Obecnie osoby te (cztery) zawiązały spółkę cywilną i zamierzają wnieść tę nieruchomość do spółki celem jej wykorzystania w prowadzonej działalności gospodarczej. Udział poszczególnych wspólników w spółce cywilnej jest równy udziałowi w nabytej wcześniej nieruchomości. Problem sprowadza się do skutecznego sposobu wniesienia nieruchomości do spółki cywilnej z prawem do dokonywania odpisów amortyzacyjnych i obciążania kosztów spółki innymi wydatkami z nią związanymi. Czy wniesienie nieruchomości do spółki cywilnej musi nastąpić w formie aktu notarialnego, czy też skuteczny jest zapis w umowie spółki o wniesieniu do spółki nieruchomości będących własnością osób tworzących spółkę ?
Podatnik posiada wraz z małżonką kilka nieruchomości, z których osiągane są dochody poprzez ich wynajem. Czy możliwe jest w przypadku posiadania 6 nieruchomości złożenie przez męża oświadczenia o opodatkowaniu w całości trzech z nich oraz przez żonę pozostałych trzech nieruchomości?

Warunkiem prawa spółki cywilnej do amortyzowania majątku trwałego używanego w prowadzonej przez nią działalności gospodarczej jest to, by dany środek trwały był współwłasnością wszystkich wspólników, co wynika z treści art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.).

Kwestię nabycia prawa własności do rzeczy (ruchomych czy nieruchomości) regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). W treści przepisu art. 158 powołanej ustawy przy skutecznym wniesieniu nieruchomości na własność do spółki konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Niezachowanie jej pociąga za sobą bezwzględną nieważność dokonanej czynności (art. 73 § 2 K. c.), co wywoła konsekwencje również w zakresie skutków podatkowych. Bowiem jedynie skuteczne tj. z zachowaniem formy aktu notarialnego przeniesienie własności nieruchomości na spółkę cywilną daje podstawę prawną do uznania tej nieruchomości za środek trwały podlegający amortyzacji.

Porady prawne

Konkludując - skuteczne wniesienie do spółki cywilnej nieruchomości nabytej przed zawiązaniem spółki wymaga zachowania szczególnej formy nabycia własności, którą jest akt notarialny.

Ponadto wniesienie nieruchomości do spółki cywilnej przez jednego z małżonków (w przypadku, gdy nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego małżonków) jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, której skuteczne dokonanie przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego uzależniają od zgody współmałżonka. Zgoda współmałżonka winna być wyrażona w formie wymaganej dla danej czynności prawnej, czyli w tym przypadku w formie aktu notarialnego.

W myśl art. 8 ust. 1 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody z udziału w spółce nie będącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Zgodnie z przepisem art. 8 ust. 3 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zasady, o których mowa w ust. 1 i 2 mają również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 (najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze) przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, chyba, że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich.

W związku z powyższym, w przypadku zaistnienia przesłanek zawartych w art. 8 ust. 3 wyżej cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. osiągania przez małżonków, pomiędzy którymi istnieje wspólność majątkowa, ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 (m. in. najem) przychodów ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, każdy z małżonków opodatkowuje połowę dochodów z tego źródła, chyba, że oboje złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich. Jeśli więc małżonkowie posiadają kilka nieruchomości, to w przedmiotowym oświadczeniu mogą jedynie zadeklarować do opodatkowania przez jednego z nich całość dochodów osiągniętych ze wszystkich tych nieruchomości.

Treść art. 8 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie pozwala na opodatkowanie przez małżonków dowolnej części dochodów uzyskiwanych z tytułu najmu.


Masz inne pytanie do prawnika?

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika