Czy sprzedaż lokali mieszkalnych i użytkowych uzyskanych w wyniku przebudowy i rozbudowy posiadanych (...)
Czy sprzedaż lokali mieszkalnych i użytkowych uzyskanych w wyniku przebudowy i rozbudowy posiadanych obiektów gospodarczych (nabytych w drodze darowizny) stanowi działalność gospodarczą?
P O S T A N O W I E N I E
Na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku - Ordynacja podatkowa (j. t. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) Naczelnik Urzędu Skarbowego w Głogowie stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 25 maja 2006 roku, który wpłynął w dniu 29 maja 2006 r., o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych dochodów uzyskanych ze sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych - jest nieprawidłowe.
U Z A S A D N I E N I E
W dniu 29.05.2006 roku do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Głogowie wpłynął wniosek o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego. Wniosek ten został uzupełniony pismem z dnia 11.07.2006 r. w zakresie podatku od towarów i usług.
Jak stanowi art. 14a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta albo marszałek województwa na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym. W myśl art. 14a § 4 cytowanej ustawy, udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, o której mowa w § 1, następuje w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie.
Jak wynika z przedstawionego w piśmie stanu faktycznego w dniu 22 lutego 1999 roku umową darowizny uzyskała Pani nieruchomość o powierzchni 3731 m2, na której znajdowały się budynki wykorzystywane w poprzednich latach jako pomieszczenia biurowe, salon samochodowy oraz zaplecze socjalne i magazynowe. W związku z brakiem możliwości wykorzystania tych obiektów w sposób poprzedni podjęła Pani decyzję o podziale działki i o przebudowie, rozbudowie i nadbudowie budynku usługowego na budynek usługowo-mieszkalny, na co otrzymała Pani stosowne pozwolenia na budowę. Po wykonaniu zgodnie z uzyskanymi pozwoleniami na budowę prac budowlanych uzyskała Pani lokale użytkowe oraz 15 mieszkań. Część uzyskanych lokali zamierza Pani wykorzystywać na potrzeby własne w tym związane z prowadzeniem działalności gospodarczej lub dzierżawą lokali, natomiast część zamierza Pani zbyć na rzecz osób trzecich.
Na tle opisanego stanu faktycznego w Pani ocenie sprzedaż przedmiotowych lokali na rzecz osób trzecich nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż nie prowadzi Pani obecnie działalności gospodarczej, a od nabycia nieruchomości do jej sprzedaży upłynęło więcej niż 5 lat. Ponadto w Pani ocenie sprzedaż tych lokali jest objęta zwolnieniem przedmiotowym, określonym w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Głogowie stwierdza, że zajęte przez Panią stanowisko w sprawie jest nieprawidłowe, co wynika z przytoczonych poniżej przepisów prawa:
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (j. t. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest m. in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Natomiast odrębnym źródłem przychodów wymienionym w art. 10 ust.
1 pkt 3 jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Jak wynika z treści wniosku przedmiotem sprzedaży nie będzie nieruchomość nabyta przez Panią w drodze darowizny w 1999 r. lecz nowo powstałe lokale mieszkalne i użytkowe. Lokale te w świetle przepisu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j. t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) mogą stanowić w przypadku wyodrębnienia ich własności odrębne nieruchomości.
Zgodnie z zawartą w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych definicją, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzoną we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4 - 9 ustawy.
Definicja ta opiera się na trzech przesłankach: 1) zarobkowym celu działalności, 2) wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły, 3) prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że zmieniając przeznaczenie otrzymanej nieruchomości, dokonując jej przebudowy i rozbudowy, i uzyskując kilkanaście lokali użytkowych i mieszkalnych, nie działała Pani celem zaspokojenia własnych potrzeb. Bowiem działania poprzedzające sprzedaż znacznie wykraczały poza zwykłe czynności konieczne do zbycia składników majątku osobistego i wskazują na istnienie woli osiągnięcia korzyści ze sprzedaży, co jest charakterystyczne dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej.
Zawarty w definicji warunek ciągłości w wykonywaniu działalności oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
Z przedstawionego w piśmie stanu faktycznego wynika, że część uzyskanych po przebudowie lokali zamierza Pani sprzedać na rzecz osób trzecich. Sądząc po ilości posiadanych lokali ich sprzedaż nie będzie incydentalna, a będzie miała charakter powtarzalności. Natomiast podjęte przez Panią przed sprzedażą czynności mające na celu uzyskanie przedmiotowych lokali a następnie ich sprzedaż, wskazują na stałe i zaplanowane działania i bez znaczenia dla zakwalifikowania tych działań do działalności gospodarczej ma czas w jakim ma się to odbyć.
Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny oraz przytoczone przepisy prawa należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży wybudowanych przez siebie lokali mieszkalnych i użytkowych, będzie Pani prowadziła działalność zarobkową, wykonując ją w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu i na własny rachunek, co równoznaczne jest, że będzie Pani prowadziła działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Konsekwencją tego jest, że uzyskane przez Panią z tej działalności dochody winny być zakwalifikowane do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. do pozarolniczej działalności gospodarczej i będą podlegały opodatkowaniu zgodnie z przepisami tej ustawy.
Do dochodów uzyskanych ze sprzedaży przedmiotowych lokali nie można również zastosować zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w warunkach określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a - w całości jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.
Z zastrzeżenia zawartego w ust. 2 art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że powyższego zwolnienia nie stosuje się, jeżeli budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika.
Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu sporządzenia wniosku.
Jak stanowi art. 14b § 1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej do czasu jej zmiany lub uchylenia.
Stronie przysługuje prawo wniesienia zażalenia na niniejsze postanowienie do Dyrektora Izby Skarbowej we Wrocławiu Ośrodek Zamiejscowy w Legnicy w terminie 7 dni od dnia doręczenia rozstrzygnięcia.
Zażalenie wnosi się za pośrednictwem organu podatkowego, który wydał postanowienie.
Zażalenie podlega opłacie skarbowej.