Czy przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej w wyniku odwołania darowizny przez darczyńcę z (...)

- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Na podstawie art. 28 ust. 2 ww. ustawy ? podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określa się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika.

Rozpatrując Pani przypadek ustalono, że:

- nabyła Pani lokal mieszkalny w dniu 22.11.1978 r. na podstawie umowy zamiany,
- w dniu 03.09.1997 r. lokal ten przekazała Pani na rzecz syna - umową darowizny,
- w dniu 09.10.2003 r. stała się Pani ponownie właścicielem mieszkania, po odwołaniu darowizny uzasadnionym niewdzięcznością obdarowanego ? na tę okoliczność została sporządzona umowa przeniesienia własności.

Dlatego też w powyższym przypadku do ustalenia 5-cioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zasadnicze znaczenie ma ocena prawnych skutków odwołania darowizny, tzn. czy wywołuje ona skutki:

- wstecz- tj. przywraca stan sprzed darowizny,
- tylko na przyszłość ? tj. rodzi obowiązek zwrotu, a darczyńca ponownie nabywa utraconą wskutek darowizny własność dopiero z chwilą jej zwrotu.

Zgodnie z wykładnią prawa oraz orzecznictwem Sądu Najwyższego odwołanie darowizny przez darczyńcę z powodu niewdzięczności wywołuje skutek na przyszłość- nie powoduje powrotnego przejścia własności nieruchomości z obdarowanego na darczyńcę, stwarza tylko obowiązek zwrotu odwołanej darowizny, stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Oznacza to, że w przypadku odwołania darowizny darczyńca nabywa własność, której się wyzbył dopiero z chwilą sporządzenia aktu notarialnego przenoszącego własność ponownie na niego.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że osoba, która darowała nieruchomość, a następnie z powodu niewdzięczności obdarowanego odwołała darowiznę i ponownie stała się jej właścicielem, ma obowiązek zapłacenia 10% podatku od sprzedaży, jeśli od ponownego nabycia nie upłynęło 5 lat jak w Pani sytuacji.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ? wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na nabycie w kraju budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, lub na nabycie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.

Ponieważ część przychodu uzyskanego ze sprzedaży przeznaczyła Pani na zakup i remont innego lokalu mieszkalnego, do opodatkowania pozostaje zatem kwota różnicy.

Różnicę tę może Pani jeszcze w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży przeznaczyć na dalsze remonty.