W jaki sposób należy opodatkować przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości ?

31.5.2004

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j. t. z 2000 r. Dz. U. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 :
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.
Stosownie do przepisu art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. W myśl art. 28 ust. 2a zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e).

Z opisanego stanu faktycznego wynika, że w dniu 02.02.2004 r. dokonała Pani sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki gruntu Nr 40/6 oraz sprzedaży pawilonu handlowego znajdującego się na tej działce. Prawo użytkowania wieczystego powyższej działki nabyte zostało od gminy w dniu 26.01.2004 r. Na przedmiotowej działce w 1977 r. wybudowany został przez Panią pawilon handlowy. Przedstawiając własne stanowisko w sprawie wyrażono opinię, że opodatkowaniu 10 % zryczałtowanym podatkiem dochodowym podlega wyłącznie przychód uzyskany ze sprzedaży powyższej działki.
Mając na względzie opisany stan faktyczny sprawy oraz powołane przepisy stwierdzić należy, że stanowisko zajęte w przedstawionej sprawie jest nieprawidłowe. Bowiem w przypadku, gdy podatnik dokonuje nakładów przez wybudowanie budynku (pawilonu handlowego) na gruncie gminy a następnie otrzymuje ten grunt w wieczyste użytkowanie 5 - letni termin, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych biegnie od daty oddania podatnikowi gruntu w użytkowanie wieczyste i przeniesienia na jego rzecz prawa własności budynku. Nabycie prawa własności nieruchomości budynkowej przez jej wybudowanie możliwe jest jedynie w sytuacji, gdy budujący jest właścicielem bądź wieczystym użytkownikiem gruntu. Zatem data 26.01.2004 r. tj. nabycia prawa wieczystego użytkowania działki i nabycia własności pawilonu handlowego wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8. Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż w dniu 02.02.2004 r. prawa wieczystego użytkowania działki oraz pawilonu handlowego znajdującego się na tej działce stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem, że nie zachodzą okoliczności wymienione w przepisie art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. pawilon handlowy nie był składnikiem majątku wykorzystywanym w działalności gospodarczej. W takim przypadku uzyskany przychód ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działki jak i pawilonu handlowego podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. w wysokości 10% uzyskanego przychodu.