Jednostka pyta czy w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wydatek poczyniony (...)

Jednostka we wniosku przedstawia, że planuje zawrzeć z inną spółką umowę przedwstępną sprzedaży na podstawie której Wnioskodawca zobowiąże się zbyć na rzecz tej spółki prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Warszawie w stanie wolnym od obciążeń.

Aktualnie prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości nie przysługuje Wnioskodawcy, a jej użytkownikiem wieczystym jest podmiot trzeci. Przedmiotowe użytkowanie wieczyste jest obciążone hipotekami, a dodatkowo w stosunku do przedmiotowego prawa komornik sądowy prowadzi egzekucję.

Aby zawrzeć w wykonaniu powyżej opisanej umowy przedwstępnej przyrzeczoną umowę sprzedaży, a co za tym idzie uzyskać z tego tytułu przychód wnioskodawca musi zgodnie z planowanymi ustaleniami co do treści umowy przedwstępnej spełniać szereg warunków, a w szczególności:
1. nabyć prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości,
2. doprowadzić do wykreślenia z działu IV księgi wieczystej obciążających to prawo hipotek.
Warunek opisany w pkt 1Wnioskodawca może zrealizować poprzez nabycie prawa użytkowania wieczystego od aktualnego użytkownika wieczystego nieruchomości lub w drodze licytacji komorniczej.

Warunek opisany w pkt. 2 wnioskodawca może zrealizować na szereg różnych sposobów np.:
- nabycie użytkowania wieczystego w drodze licytacji komorniczej, gdyż nabywa się wtedy prawo wolne od obciążeń,
- uzyskanie za odpowiednim wynagrodzeniem zgody na wykreślenie hipotek udzielonych przez wierzycieli hipotecznych,
- nabycie wierzytelności hipotecznych, a następnie złożenie przez Wnioskodawcę wniosku o wykreślenie hipotek.

Z wyliczeń dokonanych przez Wnioskodawcę wynika, że najbardziej opłacalne jest dla niego nabycie użytkowania wieczystego nieruchomości oraz nabycie wierzytelności zabezpieczonych hipoteką na przedmiotowym prawie użytkowania wieczystego nieruchomości oraz nabycie wierzytelności zabezpieczonych hipoteką na przedmiotowym prawie użytkowania wieczystego, a wiec spełnienie warunku w postaci wykreślenia z działu IV właściwej księgi wieczystej hipotek, który jest niezbędny do zawarcia umowy przyrzeczonej w sposób opisany w pkt. 3.

W ten sposób Wnioskodawca stając się jednocześnie użytkownikiem wieczystym nieruchomości oraz wierzycielem, którego roszczenie jest zabezpieczone hipoteką ustanowionym na tym samym prawie użytkowania wieczystego nieruchomości doprowadzi do wygaśnięcia zabezpieczenia.
W tym miejscu Wnioskodawca podkreśla, że wierzytelności hipoteczne planuje nabyć nie w celu ich realizacji poprzez ich wyegzekwowanie lub sprzedanie dalej z zyskiem, ale w celu uzyskania przychodu ze zbycia prawa użytkowania wieczystego.
Wnioskodawca oczywiści dopuszcza możliwość podjęcia prób wyegzekwowania nabytych wierzytelności od dłużnika osobistego , ale jest to dla niego kwestia drugorzędna, tym bardziej, że z posiadanych przez niego informacji wynika, że istnieje wysokie prawdopodobieństwo, iż taka egzekucja okaże się bezskuteczna.

Jednostka pyta czy w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wydatek poczyniony przez Wnioskodawcę na nabycie wierzytelności może być kosztem uzyskania przychodów, w sytuacji gdy jej zakup jest konieczny do zawarcia umowy sprzedaży użytkowania wieczystego nieruchomości, która to sprzedaż powoduje u zbywcy przychód.
Zdaniem Wnioskodawcy w przedmiotowej sytuacji wnioskodawca zbywając prawo użytkowania wieczystego nieruchomości będzie miał prawo do zaliczenia wydatków poczynionych na nabycie wierzytelności hipotecznych w koszty uzyskania przychodów w momencie zbycia przez niego użytkowania wieczystego.

Zasady kwalifikowania wydatków do kosztów uzyskania przychodów określają art. 15 i 16 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.). Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy.
Warunkiem uznania wydatków za koszt uzyskania przychodów jest występowanie związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy wydatkiem a przychodem. Obowiązkiem podatnika, jako odnoszącego korzyść z faktu zaliczenia określonych wydatków w poczet kosztów uzyskania przychodów, jest wykazanie związku pomiędzy poniesieniem kosztu a uzyskaniem przychodu, zgodnie z dyspozycją powołanego ust. 1 art. 15 ustawy podatkowej. W przedstawionym stanie faktycznym, związek ten ma miejsce bowiem Wnioskodawca zobowiązuje się zbyć na rzecz innej spółki prawo użytkowania wieczystego nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń.
Jednocześnie zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy koszty uzyskania przychody są potrącalne tylko w tym roku podatkowym, którego dotyczą, tj. są potrącalne także koszty uzyskania poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy, lecz dotyczące przychodów roku podatkowego oraz określone co do rodzaju i kwoty koszty uzyskania, które zostały zarachowane, chociaż ich jeszcze nie poniesiono, jeżeli odnoszą się do przychodów danego roku podatkowego, chyba że ich zarachowanie nie było możliwie: w tym przypadku są one potrącalne w roku, w którym zostały poniesione.

Wówczas wydatki poniesione na jej zakup mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów, stosownie do art. 15 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem, że przychód ze zbycia jest co najmniej równy (lub wyższy) tymże wydatkom, tzn. w sytuacji, gdy nie wystąpi strata z tytułu zbycia wierzytelności, o której mowa w art. 16 ust. 1 pkt 39 wymienionej ustawy, rozumiana jako nadwyżka ceny zakupu nad ceną sprzedaży. Powstała ewentualnie strata która jest wynikiem przeprowadzonej transakcji, stanowi stratę z działalności gospodarczej i nie jest kosztem uzyskania przychodów.

Przychód z nabycia wierzytelności nie jest w przypadku Spółki przychodem należnym związanym z działalnością gospodarczą, o jakim mowa w art. 12 ust. 3 powołanej ustawy, a przychodem z prawa majątkowego, jakim jest wierzytelność nabyta na podstawie przepisów art. 509-518 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm). Przychodem z praw majątkowych jest zatem uiszczona przez dłużnika kwota wierzytelności. W konsekwencji przychód powstaje u nabywcy wierzytelności hipotecznej w dacie faktycznego otrzymania należności od dłużnika tej wierzytelności (względnie dalszego jej zbycia) lub w momencie zbycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości ? co jest głównym zamiarem Wnioskodawcy.

W związku z powyższym wydatek poczyniony przez Wnioskodawcę na nabycie wierzytelności, w sytuacji gdy jej zakup jest konieczny do zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jest kosztem uzyskania przychodów w momencie zbycia przez Wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego.

Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę.
Stosownie do art. 14b § 1 i 2 ustawy Ordynacja podatkowa interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej i może zostać zmieniona albo uchylona wyłącznie w drodze decyzji, w trybie określonym w § 5.

Na powyższe postanowienie przysługuje zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie, za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków - Stare Miasto w terminie 7 dni od daty doręczenia niniejszego postanowienia.