Podatnik zapytuje czy w przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanej ma prawo do zastosowania zwolnienia (...)

Podatnik zamierza sprzedać nieruchomość zabudowaną budynkami i budowlami, zakupioną w 1998r., która była przedmiotem leasingu operacyjnego. Spółce nie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Podatnik w 1999r. poniósł nakłady na remonty kapitalne, które przekroczyły 30% wartości początkowej niektórych budynków i budowli, przy czym powyższe wydatki stanowiły ulepszenia w rozumieniu art. 16g) ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Spółka miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków.

Na powyższej nieruchomości Spółka wybudowała również nowe budowle.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535), opodatkowaniu podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 6 w/w ustawy, zgodnie z którym przez towary należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W myśl art. 29 ust. 5 w/w ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że w przypadku dostawy gruntu związanego z budynkiem lub budowlą obowiązuje stawka podatku właściwa dla tego budynku lub budowli.

W art. 29 ust. 5 w/w ustawy nie określono jednakże, jak ustalić podstawę opodatkowania gdy grunt zabudowany jest budynkami o różnych stawkach podatkowych.

W przypadku zatem, gdy dochodzi do sprzedaży gruntu, na którym znajdują się budynki i budowle opodatkowane według różnych stawek, należy proporcjonalnie do wartości sprzedawanych budynków i budowli przypisać odpowiednio do nich udział gruntu stosownie do udziału ich wartości w łącznej cenie i zastosować właściwe stawki.

Jednocześnie ustawa o podatku od towarów i usług przewiduje w art. 43 ust. 1 pkt 2) zwolnienie przedmiotowe dla dostawy towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W pkt 10 postanowiono o zwolnieniu dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy, zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 43 ust. 2 w/w ustawy przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się:

1. budynki, budowle i ich części ? jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat,
2. pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika, dokonującego ich dostawy, wyniósł co najmniej pół roku.

Pamiętać należy, że zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 nie stosuje się zgodnie z art. 43 ust. 6 w/w ustawy do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

1. miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony od tych wydatków,
2. użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Z przedstawionego w zapytaniu stanu faktycznego wynika, iż w 1999r. poniósł nakłady na ulepszenie i nakłady te przekroczyły 30% wartości niektórych budynków lub budowli. Definicję ulepszenia w okresie realizacji nakładów zawierał § 6 ust. 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 17 stycznia 1997r. (Dz. U. z 1997r. Nr 6 poz. 35 ze zm.) w sprawie amortyzacji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych stanowiący, iż środki trwałe uważa się za ulepszone jeżeli wydatki poniesione na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, modernizację powodują wzrost ich wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności: okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych, kosztami ich eksploatacji.

Gdy poniesione wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, przesłanki określone w art. 43 ust. 6 pkt 1) i 2) powinny być spełnione łącznie celem zastosowania określonego w tym przepisie wyłączenia ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Natomiast określony w art. 43 ust. 6 pkt 2) w/w ustawy pięcioletni okres użytkowania towarów w celu wykonania czynności opodatkowanych obejmuje cały okres wykorzystywania budynku, budowli czy ich części przez dokonującego ich dostawy podatnika do wykonywania czynności opodatkowanych, a nie okres od momentu dokonania ulepszeń. Podkreślić należy równocześnie, iż regulacje dotyczące momentu dokonania ulepszeń zawarte w art. 43 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług obowiązującej od 1 maja 2004r. będą miały zastosowanie do całego okresu począwszy od momentu zakupu budynków czy budowli, a nie jak w poprzednio obowiązującej ustawie z dnia 8 stycznia 1993r. o podatku VAT, od momentu wejścia w życie nowelizacji tj. od dnia 26 marca 2002r.

W omawianej sprawie w zakresie budynków i budowli używanych:

• spełnione zostały przesłanki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2) w/w ustawy (towar używany),
• nie zostały spełnione łącznie przesłanki określone w art. 43 ust. 6 w/w ustawy (budynek był użytkowany przed sprzedażą w okresie dłuższym niż 5 lat),

zatem, dostawa przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami i budowlami opodatkowanymi różnymi stawkami podatku VAT w zakresie budynków i budowli uznanych za towary używane korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2) i ust. 2 pkt 1) oraz art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług. Natomiast dostawa przedmiotowej nieruchomości gruntowej w części zabudowanej nowymi budynkami i budowlami będzie zgodnie z art. 29 ust. 5 w/w ustawy opodatkowana odpowiednimi stawkami podatku VAT określonymi w art. 41 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług.