Ile powinien wynosić podatek dochodowy od sprzedaży udziałów w nieruchomościach.Czy ma to być podatek (...)
Ile powinien wynosić podatek dochodowy od sprzedaży udziałów w nieruchomościach.
Czy ma to być podatek zryczałtowany 10% czy też 19%.
Jak jest różnica w opodatkowaniu sprzedaży lokali mieszkalnych i niemieszkalnych?
UZASADNIENIE
Stan faktyczny:
W dniu 18.01.2005 roku, wraz z dzięwięcioma innymi osobami, podatnik nabył nieruchomość położoną w K. na współwłasność, w 2120/100000 części. Nieruchomość ta zabudowana jest budynkiem wielomieszkaniowym. Składa się on z lokali mieszkalnych i lokali użytkowych. Udział we współwłasności podatnik nabył jako osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej. Przed zakupem nieruchomości współwłaściciele nie zawarli żadnego porozumienia dotyczącego jej przeznaczenia. W związku z wyrokiem sądu polubownego współwłaściciele zostali zobowiązani do zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez ich sprzedaż i następnie podział sumy uzyskanej ze sprzedaży pomiędzy współwłaścicielami, proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Umowa ustanowienia odrębnej własności lokali została zawarta w formie aktu notarialnego w dniu 07.10.2005 r. Umową tą wyodrębniono 29 lokali; wnioskodawca posiada udziały w 21 lokalach, w tym 16 lokalach mieszkalnych i 5 lokalach o innym przeznaczeniu. Ze współwłasnością wyodrębnionych lokali związana jest współwłasność w częściach wspólnych budynku oraz w gruncie, na którym budynek jest posadowiony. Tą samą umową sprzedał swój udział we współwłasności jednego lokalu mieszkalnego.
W tym stanie rzeczy podatnik zadał następujące pytania:
- w jakiej wysokości powinien uiścić podatek dochodowy od przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomościach?
- w jakiej wysokości powinien uiścić podatek dochodowy w przypadku dalszego znoszenia współwłasności lokali, poprzez ich sprzedaż i podział kwoty w ten sposób uzyskanej. Czy ma być to podatek zryczałtowany 10% czy też 19%?
- czy jest jakaś różnica w opodatkowaniu sprzedaży lokali mieszkalnych i niemieszkalnych?
Stanowisko wnioskodawcy:
Podatnik uważa, iż w obu przypadkach zastosowanie powinien mieć 10% podatek od uzyskanego przychodu, gdyż jego zachowanie spełnia przesłanki przewidziane w art. 28 ust. 1 i ust. 2 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. nr 14 poz. 176 ze zm.), to jest odpłatne zbycie nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie rzeczy.
OCENA STANOWISKA PYTAJĄCEGO:
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. nr 14 poz. 176 ze zm.) odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości jest źródłem przychodu, z którego dochód podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w cytowanej ustawie a mianowicie gdy:
- odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej,
- zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Przepisów powyższych nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej:
budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Jak wynika z powyższych przepisów zbycie nieruchomości lub jej części, nie pełniących funkcji mieszkalnych, może być także przychodem z działalności gospodarczej jeżeli podatnik tak postanowi i do celów tej działalności nieruchomość (lub jej część) wykorzystuje.
Z przedstawionego przez podatnika stanu faktycznego wynika, że nieruchomość nie była wykorzystywana przez podatnika do prowadzenia działalności gospodarczej.
Przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest zatem zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.
Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio a to oznacza, iż u podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy cyt. na wstępie podatek od przychodu, o którym mowa powyżej, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (art. 28 ust. 4).
Powyższe zasady będą miały zastosowanie do dalszej sprzedaży udziałów we współwłasności pozostałych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych jeżeli nadal będzie się ona odbywać w warunkach opisanych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Reasumując: Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieliczce postanawia uznać stanowisko wnioskodawcy za prawidłowe.
Powyższa interpretacja dotyczy:
- stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i traci swą moc z chwilą zmiany przepisów jej dotyczących,
- nie wiąże podatnika, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej.
Na niniejsze postanowienie służy prawo wniesienia zażalenia do Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie za pośrednictwem tut. organu w terminie 7 dni od daty otrzymania niniejszego postanowienia.