Czy przychód uzyskany ze sprzedaży w 2005 r. lokalu mieszkalnego nabytego w drodze realizacji dziedziczonego (...)

Przysługująca Podatnikowi ekspektatywa, została w dniu 06.05.2003r. przekształcona w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W dniu 07.05.2003r. Podatnik złożył wniosek o przekształcenie przyznanego prawa w odrębną własność lokalu . Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie tego prawa na Podatnika wraz z przynależnym udziałem w prawie własności gruntu i częściach wspólnych budynku, nastąpiło w formie aktu notarialnego w dniu 18.04.2005r.

W ocenie Podatnika, przychód uzyskany ze sprzedaży w dniu 22.12.2005r. opisanego wyżej lokalu mieszkalnego, będzie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art.21 ust.1 pkt.32 lit. d) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz.U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r., ponieważ nabycie lokalu nastąpiło na podstawie dziedziczenia po zmarłej matce.

Wyjaśniając wątpliwości Podatnika w powyższej kwestii, Naczelnik Urzędu Skarbowego Poznań- Jeżyce informuje, że zgodnie z treścią art . 17 4 ust.1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U. z 2003r. Nr 119, poz.1116 ze zm.) z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do tego lokalu, zwane ekspektatywą. Umowa o budowę lokalu zawarta została pomiędzy Spółdzielnią Mieszkaniową a matką podatnika. Powołany przepis wskazuje, że ekspektatywa własnościowego prawa do lokalu jest zbywalna wraz z wniesionym wkładem albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Biorąc pod uwagę treść art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego, ekspektatywa własnościowego prawa do lokalu, jako prawo podmiotowe tymczasowe, weszło w skład masy spadkowej i stało się prawem przysługującym podatnikowi, uzyskanym w drodze dziedziczenia.

Tymczasowe prawo podmiotowe jest to prawo, którego funkcja polega na przygotowaniu i zabezpieczeniu prawa przyszłego, prowadzącego do ostatecznego zaspokojenia określonych potrzeb podmiotu uprawnionego. W przedmiotowej sprawie, prawem ostatecznym jest spółdzielcze prawo do lokalu, ekspektatywa chroni oczekiwanie na ustanowienie tego prawa. W sytuacji odpłatnego zbycia przysługującego roszczenia, wynikającego z powołanego art. 17 4 ust.1 powołanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, uzyskany przychód stanowiłby dla podatnika źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust.1 pkt. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Dochodem z tego źródła jest różnica pomiędzy kwotą uzyskaną z odpłatnego zbycia, a kosztem uzyskania przychodu.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art.10 ust.1 pkt.8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodu jest między innymi odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów ? jeżeli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Z analizy przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Podatnik uzyskał kwotę przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość oraz z przynależnego do lokalu udziału w prawie własności gruntu. Praw tych Podatnik nie nabył w drodze spadku, dlatego uzyskany z tej transakcji przychód nie będzie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust.1 pkt.32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. Aby mogło nastąpić zbycie przysługujących w tej postaci praw, w pierwszej kolejności podatnik zrealizował roszczenie, a więc uzyskaną w drodze spadku ekspektatywę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Dopiero, po uprzednim uzyskaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, na pisemny wniosek, w trybie art. 17 14 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nastąpiło przeniesienie na podatnika prawa własności do lokalu mieszkalnego oraz związanego z nim udziału we własności gruntu. Zbycie odrębnej własności lokalu, dokonane przez podatnika w dniu 22.12.2005r., wypełnia przesłanki powołane w art. 10 ust.1 pkt. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dlatego podatnikowi nie przysługuje zwolnienie wynikające z art. 21 ust.1 pkt. 32 lit. d) tej ustawy w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. Zwolnienie zapewnione w tym przepisie dotyczy wyłącznie i jest związane z katalogiem przychodów określonych w art. 10 ust.1 pkt. 8 lit. a) ? c) ustawy. Ekspektatywa własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, jako tymczasowe prawo podmiotowe, nie wypełnia przesłanek wymienionych w powołanym przepisie, a właśnie to prawo strona nabyła w drodze spadku.

W związku z powyższym do przedmiotowej sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie miał zastosowanie art.28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. W myśl tego przepisu, przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z przychodami z innych źródeł. Zobowiązanie podatkowe powstaje z mocy prawa i wynosi 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania organu podatkowego w terminie 14 dni dni od dnia odpłatnego zbycia, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wydatkuje na cele mieszkaniowe określone w art.21 ust.1 pkt. 32 lit. a) i e) w/w ustawy.

Reasumując wobec stanu faktycznego przedstawionego we wniosku, opodatkowanie przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nie będzie zwolnione na podstawie art.21 ust.1 pkt. 32 lit. d) ustawy w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. Przepis ten zwalnia z podatku dochodowego przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a) ? c), jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny. W drodze spadku podatnik nabył ekspektatywę własnościowego prawa do lokalu, a prawo to, nie było przedmiotem transakcji. Odpłatne zbycie i uzyskany z niego przychód, dotyczyło odrębnej własności lokalu mieszkalnego, a zbywane prawa podatnik uzyskał w drodze realizacji dziedziczonego roszczenia o ustanowienie własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, a następnie przekształcenia tego prawa w odrębną własność lokalu.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.