Czy wydatki na prace remontowe w wynajmowanym lokalu użytkowym można bezpośrednio zaliczyć w koszty (...)

stwierdzam, że:

stanowisko Spółki przedstawione w tym wniosku jest prawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.

UZASADNIENIE

1. Stan faktyczny przedstawiony przez Spółkę jest następujący:

Spółka na podstawie umowy najmu wynajmuje budynek warsztatowy o powierzchni użytkowej 1813,8 m kw.

Zgodnie z treścią protokołu zdawczo - odbiorczego do umowy, spisanego dnia 06.10.2005 r., budynek jest ogólnie zdewastowany - brak 90 % stolarki okiennej i drzwiowej, brak wewnętrznej instalacji wodno - kanalizacyjnej , instalacje elektryczne zdewastowane do odbudowy, posadzki do naprawy.

Stosownie do treści par. 8 umowy Spółka wnioskiem z dnia 18.10.2005 r. wystąpiła do Wynajmującego o wyrażenie zgody na przeprowadzenie prac remontowych przywracających pierwotny stan budynku. Na prace remontowe Spółka uzyskała zgodę Wynajmującego.

Na przedmiotowe prace składają się w szczególności roboty z zakresu: malowania pomieszczeń, elektryczne, stolarka okienna i drzwiowa, instalacja wodno- kanalizacyjna, uzupełnienie tynków, uzupełnienie ubytków w posadzkach.

Z przedłożonego przez Spółkę szczegółowego zakresu planowanych prac wynika, że:

1. Zakres rzeczowy wykonywanych robót w wynajmowanym lokalu użytkowym obejmuje :

- uzupełnienie ubytków stropu, tynkach, ścianach i posadzkach,
- docieplenie sufitów,
- położenie instalacji elektrycznej oświetleniowej, siłowej i zasilającej, wstawienie naświetli,
- wstawienie brakujących okien, uzupełnienie szyb i oszklenia,
- wstawienie brakujących drzwi wewnętrznych i zewnętrznych,
- zainstalowanie schodów, założenie brakującej balustrady schodowej,
- uzupełnienie instalacji wodno- kanalizacyjnej wraz z wyposażeniem / toalety, prysznice, umywalki /,
- malowanie elewacji i pomieszczeń,
- uzupełnienie instalacji odgromowej, brakujących rynien, rur spustowych oraz pokryw do studzienek,

2. Przewidywany koszt planowanych przez Spółkę prac remontowych wynosi 199.920,00 zł.
3. Po wyremontowaniu wynajmowanych pomieszczeń Spółka uruchomi w nich własną działalność w zakresie produkcji drewnianych domków letniskowych.

II. Pytanie dot. kwestii - czy opisane wyżej wydatki na prace remontowe w wynajmowanym lokalu użytkowym można bezpośrednio zaliczyć w koszty uzyskania przychodu czy tylko wyłącznie w formie odpisów amortyzacyjnych od inwestycji w obcym środku trwałym w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

III. Stanowisko Spółki w przedmiotowej sprawie:

Wydatki poniesione na wykonanie w/w prac remontowych jako przywracające pierwotny stan techniczny i użytkowy obcego środka trwałego wykorzystanego na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej należy uznać za wydatki poniesione na remont i tym samym podlegające w całości bezpośredniemu zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów w podatku dochodowym od osób prawnych.

IV. Ocena prawna stanowiska Spółki:

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych / Dz. U z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm./ kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Stosownie zaś do unormowań art. 15 ust. 6 tej ustawy, kosztami uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych / odpisy amortyzacyjne/ dokonywane wyłącznie zgodnie z przepisami art. 16 a - 16 m, z uwzględnieniem art. 16.

Natomiast art. 16 a ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stanowi, iż amortyzacji podlegają z zastrzeżeniem art. 16 c, niezależnie od przewidywanego okresu używania, m. in. przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych.

Aczkolwiek więc, podatnicy czyniąc nakłady inwestycyjne na obcym środku trwałym, zgodnie z regułami prawa cywilnego, nie uzyskują własności tychże nakładów, to jednak, wobec przepisów prawa podatkowego /wyżej wskazanych/ nabywają uprawnienia do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej oddanej do używania inwestycji w obcym środku trwałym.

Inwestycje w obcych środkach trwałych są szczególnym środkiem trwałym, który nie został zdefiniowany ani w ustawie o rachunkowości ani w przepisach podatkowych.

Przyjmuje się, że 'inwestycje w obcych środkach trwałych' są to nakłady poniesione na obcy środek trwały, który jest używany na podstawie umowy najmu, dzierżawy czy innej umowy.

Zatem poniesione wydatki na obcy środek trwały wiążą się z jego ulepszeniem, czyli przebudową, rozbudową, rekonstrukcją, adaptacją lub modernizacją. Pozostałe wydatki nie wpływające na ulepszenie środka trwałego obciążają bezpośrednio koszty w dacie ich poniesienia.

Najczęściej spotykanym w praktyce przykładem ponoszenia nakładów w obcych środkach trwałych jest konieczność dostosowania używanych na podstawie umowy najmu czy dzierżawy lub innej umowy, obcych budynków albo lokali do potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej użytkownika. O tym czy poniesione nakłady stanowią wydatki na remont bezpośrednio zaliczane do kosztów uzyskania przychodów; czy też będą uznane za nakłady na ulepszenie obcego środka trwałego i będą podlegały odpisom amortyzacyjnym odnoszonym w koszty sukcesywnie - zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami - decyduje zakres przeprowadzonych robót.

W świetle obowiązujących przepisów: art. 16 ust. 1 pkt. 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie / przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację/ środków trwałych, które zgodnie z odrębnymi przepisami powiększają wartość tych środków stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie precyzuje użytych w niej pojęć przebudowa, adaptacja, rozbudowa, rekonstrukcja itd. Brak jest także definicji pojęcia remont i modernizacja.

Remontem - w rozumieniu przepisów prawa budowlanego / ustawa z dnia 07.07.1994 r. Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm./, jest wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym / art. 3 pkt 8/.

Istotą remontu są wszelkie działania przywracające pierwotny stan techniczny i użytkowy środka trwałego, następujące w toku eksploatacji środka i będące wynikiem tej eksploatacj / zużycia/ niezwiększające jego wartości początkowej, o której mowa w art. 16 g ust. 1 pkt. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Wg utrwalonego orzecznictwa sądowego, z ulepszeniem mamy do czynienia, gdy następuje:

• przebudowa polegająca na zmianie / poprawieniu/ istniejącego stanu środka trwałego na inny,
• rozbudowa, tj. powiększenie / rozszerzenie/ składników majątkowych w szczególności budynków i budowli, linii technologicznych itp.,
• adaptacja, tj. przystosowanie / przerobienie/ składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż ten, do którego był pierwotnie przeznaczony, albo nadanie mu nowych cech użytkowych.
• rekonstrukcja - odtworzenie / odbudowanie/ zużytych całkowicie lub częściowo składników majątkowych.
• modernizacja, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Aby poniesione wydatki zakwalifikować do ulepszenia środka trwałego, w świetle wyroku NSA z 21.11.2001r., I S.A./Gd 829/99 wystarczy stwierdzenie, że występuje chociażby jeden z elementów ulepszenia / przebudowa- istotna zmiana struktury wewnętrznej obiektu już istniejącego bez zwiększenia powierzchni- kubatury, rekonstrukcja - ponowna budowa obiektu w rozumieniu odtworzenia obiektu, adaptacja jako przystosowanie obiektu do nowej funkcji, której do tej pory nie spełniał, modernizacja - unowocześnienie w rozumieniu uzupełnienia obiektu o nowe elementy składowe/.

Wg wyroku NSA z 27.06.2001 r., sygn. akt I S.A./Gd 2487/98, różnica między nakładami na remont a nakładami na ulepszenie środków trwałych polega na tym, że pierwsze z nich zmierzają do podtrzymania, odtworzenia wartości użytkowej środków trwałych a drugie do podjęcia, czy rozszerzenia działalności w drodze budowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodującej istotną zmianę cech użytkowych.

Z powyższego wynika, że przed zakwalifikowaniem określonych wydatków do inwestycji w obcych środkach trwałych lub remontów należy każdorazowo w stosunku do konkretnego środka trwałego szczegółowo przeanalizować zakres rzeczowy wykonywanych robót, porównując je do stanu istniejącego na podstawie dokumentacji technicznej, a w przypadku wątpliwości co do prawidłowej kwalifikacji poniesionych wydatków oprzeć się na opinii biegłego do spraw budowlanych, który w oparciu o stosowne dokumentacje, oględziny wypowie się co do charakteru poniesionych nakładów.

Nie znając szczegółów stanu technicznego budynku i szczegółowego zakresu wykonanych robót trudno jest rozstrzygnąć o charakterze prac jednoznacznie.

Na podstawie powołanych wyżej przepisów oraz orzecznictwa, w oparciu o przedłożone przez Spółkę dokumenty, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Człuchowie stwierdza, że o ile przedstawiony w przedmiotowym zapytaniu zakres wykonanych robót / tj. prace budowlane polegające na naprawie zniszczonych elewacji, uzupełnieniu ubytków w tynkach i posadzkach, malowaniu ścian wewnętrznych, wymianie stolarki okiennej i drzwiowej oraz wymianie instalacji elektrycznej i wodno - kanalizacyjnej / zgodny jest ze stanem faktycznym, to w świetle powyższego są to prace remontowe, a zatem wydatki poniesione na te prace remontowe stanowią koszty uzyskania przychodów w prowadzonej działalności gospodarczej - w dniu poniesienia.

Reasumując - wydatki na remont mogą być zaliczone w dniu ich poniesienia do kosztów uzyskania przychodów pod warunkiem, że efektem wykonanych prac nie jest zwiększenie wartości technicznej, użytkowej a w konsekwencji - wartości początkowej środka trwałego, stanowiącej podstawę naliczenia odpisów amortyzacyjnych.