Czy zawarcie umowy o ustanowienie renty w zamian za przeniesienie prawa ustanowienia odrębnej własności (...)

- lit. b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz wynikającego z przydziału spółdzielni mieszkaniowych: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym,

- lit. c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z treścią art. 1 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy ( Dz. U. z 1945 r. Nr 50, poz. 279 ) w celu umożliwienia racjonalnego przeprowadzenia odbudowy stolicy i dalszej jej rozbudowy zgodnie z potrzebami Narodu, w szczególności zaś szybkiego dysponowania terenami i właściwego ich wykorzystania, wszelkie grunty na obszarze m. st. Warszawy przeszły z dniem wejścia w życie niniejszego dekretu na własność gminy m. st. Warszawy. Ponadto stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 tego dekretu dotychczasowy właściciel gruntu lub jego prawni następcy, będący w posiadaniu gruntu, mogli w ciągu 6 miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez gminę zgłosić wniosek o przyznanie na tym gruncie jego dotychczasowemu właścicielowi prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną.

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym. Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności niż praw rzeczowych ograniczonych. Ponadto jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Zatem w tym przypadku nie można mówić, że nabyła Pani z dniem wydania decyzji o wieczystym użytkowaniu gruntu nieruchomość w rozumieniu art. 10 ust.1 pkt 8 ustawy z dnia 26.07.1991 r. Stanowisko to potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 07.05.2002 III RN 18/02 gdzie stwierdził, że: ' wydane na podstawie art. 7 ust. 1 dekretu z dnia 26.10.1945r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy decyzji ustanawiającej prawo użytkowania wieczystego gruntu na rzecz byłego właściciela ( jego następców prawnych ) oraz zawarcie z byłym właścicielem ( jego następcami prawnymi ) umowy użytkowania wieczystego gruntu warszawskiego nie może być traktowane jako nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntów w rozumieniu cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, a zatem sprzedaż ( odpłatne zbycie ) prawa wieczystego użytkowania ustanowionego w trybie art. 7 tego dekretu nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust.

1 pkt 8 ustawy także wówczas, gdy sprzedaż ta została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ustanowienie użytkowania wieczystego, a także przed upływem pięciu lat od wydania decyzji administracyjnej. Za datę nabycia nieruchomości, od której upływa 5 - letni termin określony w powołanym przepisie, nie można uznać momentu ustanowienia dla Pani prawa użytkowania wieczystego gruntu na podstawie aktu administracyjnego, jakim jest decyzja administracyjna. Jest to bowiem tylko próba przywrócenia stosunków istniejących przed wywłaszczeniem, czyli usankcjonowanie faktycznego prawa do nieruchomości.

W związku z powyższym w przypadku sprzedaży nieruchomości, które zostały odzyskane przez byłego właściciela lub nabyte przez jego następców prawnych, przychód uzyskany z takiej transakcji nie będzie stanowić źródła przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w/cytowanej ustawy i nie będzie podlegał opodatkowaniu 10 % zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 903 kodeksu cywilnego przez umowę renty jedna ze stron zobowiązuje się względem drugiej do określonych świadczeń okresowych w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku. Z kolei zgodnie z art. 9 ust.1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000 r. Nr 14 poz.176 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52 i 52 a w/w ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa ( Dz.U. Nr 137 poz. 926 z późn. zm. ) zaniechano poboru podatku. Powołane przepisy art. 21, 52 i 52 a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowią katalog dochodów zwolnionych z opodatkowania. Wśród tych dochodów nie wymienia się renty ustanowionej na podstawie art. 903 k.c.Zatem przysporzenie majątkowe w postaci otrzymanej renty podlega opodatkowaniu i stanowi przychód, o którym mowa w art. 20 ust.1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. przychód z innych źródeł. Przy tego rodzaju przychodzie, nie można mówić o kosztach uzyskania, czyli wartość przychodu stanowi dochód. Podatnik otrzymujący rentę nie ponosi żadnych wydatków z tym związanych. Mimo, iż renta ustanowiona jest w związku z przekazaniem własności nieruchomości nie możemy stwierdzić, iż kosztem uzyskania przychodu jest wartość przekazywanej nieruchomości.

W świetle przepisów w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zbycie nieruchomości i otrzymywana renta to dwa odrębne źródła przychodu tj.:

- zbycie nieruchomości - przychód, o którym mowa w art.10 ust.1 pkt 8 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

- renta - inne źródła ( art. 20 ust.1 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ).