dotyczy rozliczeń wspólnot mieszkaniowych sygn: US-PP/443/14/03

• Jest zarządcą 12 wspólnot mieszkaniowych i w ich imieniu prowadzi dokumentacje księgową oraz rozlicza się z członkami wspólnot w zakresie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnych jak również z użycia mediów czy dostarczania wody, odprowadzania ścieków, wywozu nieczystości oraz podgrzania wody i centralnego ogrzewania służącego zaspokajaniu potrzeb indywidualnych każdego członka wspólnoty. W związku z tym, że żadna z tych wspólnot nie prowadzi działalności gospodarczej, a ich działalność służy jedynie utrzymaniu nieruchomości wspólnych wszystkie wspólnoty wybrały zwolnienie z VAT. Dlatego tez nie odliczają podatku VAT zawartego w cenie zakupionych mediów a ich odbiorców finalnych obciążają w wartości brutto na podstawie miesięcznych naliczeń opłat za lokal. Członkowie wspólnoty obciążani są w formie zaliczek, które podlegają rozliczeniu w dłuższych okresach (dla wody i ścieków są to okresy półroczne a dla centralnego ogrzewania okresy roczne). Wspólnoty mieszkaniowe, których spółdzielnia jest zarządcą oraz spółdzielnia mieszkaniowa pośredniczą w zakupie mediów gdzie dostawcą jest S. w S. a odbiorcą członkowie wspólnoty lub spółdzielni jest to działalność bez wynikowa.
• Wśród zasobów spółdzielczych spółdzielnia posiada zespół 19 garaży. Budowa tych garaży była sfinansowana z funduszu wkładów budowlanych i zostały one przydzielone na zasadzie własnościowego prawa do lokalu. Wszyscy użytkownicy ci są członkami spółdzielni. Jak każdy inny członek spółdzielni na podstawie art. 4 ust. 3 ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych ? są oni zobowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, nieruchomości wspólnych oraz nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Wydatku te są pokrywane z tzw. opłaty eksploatacyjnej ? nie jest to najem, które członkowie wnoszą na podstawie umów oraz aneksów do nich.

W dniu 19.05.2003 r. Urząd Skarbowy wydał postanowienie US-PP/446/VI-25/03 o wyznaczeniu stronie terminu siedmiodniowego do usunięcia braków w podaniu, tj.: przedstawienie własnego stanowiska w sprawie, sprecyzowanie zapytania.

W odpowiedzi na postanowienie spółdzielnia złożyła kolejne pisma w dniach 22.05.2003 r., 29.05.2003 r. i 4.06.2003 r. przedstawiając własne stanowisko w sprawie oraz precyzując zapytanie. Wspólnoty mieszkaniowe, których spółdzielnia jest zarządcą nie naliczają podatku VAT do mediów odsprzedawanych swoim członkom, nie odliczają też podatku naliczonego w fakturach dostawcy mediów. Zdaniem spółdzielni wspólnota jedynie pośredniczy w zakupie mediów pomiędzy dostawcami a członkami wspólnoty nie osiągając przy tym żadnych korzyści. Wobec powyższego zwraca się z zapytaniem:

1. czy wspólnoty mieszkaniowe powinny być płatnikami podatku VAT i czy powinny odliczać podatek VAT z faktur dostawcy oraz doliczać go do ceny odsprzedawanych mediów ? zdaniem podatnika ? nie,
2. czy odsprzedaż mediów powinna być ewidencjonowana poprzez urządzenia fiskalne ? zdaniem podatnika ? nie,
3. czy opłaty za eksploatację garaży powinny być objęte podatkiem VAT,
4. czy w przypadku mediów zużywanych przez lokale mieszkalne członków spółdzielni spółdzielnia powinna odliczać podatek VAT z faktur dostawcy oraz doliczać go do ceny odsprzedawanych mediów,
5. czy odsprzedaż mediów powinna być ewidencjonowana poprzez urządzenia fiskalne ? zdaniem podatnika ? nie.

Naczelnik Urzędu Skarbowego, na podstawie art. 14a ust. 1 ustawy z dnia 29.08.1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.), w związku z wniesionym zapytaniem z dnia 12.05.2003 r. (data wpływu do US 13.05.2003 r.) dotyczącym stosowania przepisów prawa podatkowego, informuje:

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota powstaje z mocy prawa. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Przepis ten nie daje wspólnocie przymiotu osoby prawnej, lecz przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Wspólnota mieszkaniowa, czyli ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości ma tyle praw w zakresie decydowania o wspólnej nieruchomości oraz świadczeniach poszczególnych właścicieli lokali, ile przewiduje to prawo. W celu reprezentacji interesów wspólnoty, zobowiązana jest ona w trybie przepisów ustawy o własności lokali ustanowić zarząd, który może być sprawowany bezpośrednio przez członków wspólnoty lub pośrednio przez podmiot z zewnątrz.

Z przepisu art. 13 ust. 1 tej ustawy wynika, iż właściciel lokalu zobowiązany jest ponosić dwojakiego rodzaju wydatki:

Pierwsze - to koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się głównie wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne o ile nie są pokrywane przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14 ustawy o własności lokali). Na pokrycie powyższych, kosztów właściciele lokali uiszczają - zaliczki w formie bieżących opłat (art. 15 ustawy), których wysokość ustala w formie uchwały wspólnota (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy).

Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli to wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu (art. 13 ust. 1 ustawy). Chodzi tu głównie o koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody, wywóz nieczystości. Zarząd wspólnoty w zakresie dostaw energii cieplnej oraz wody do poszczególnych lokali występuje praktycznie jedynie jako pośrednik miedzy dostawcami a odbiorcami, czyli właścicielami lokali. Zawiera umowy na dostawę i rozlicza się z dostawcami; a środki na ten cel otrzymuje od właścicieli lokali. Płacą oni z reguły za zużytą wodę według wskazań wodomierzy lub ryczałtu i zaliczek na centralne ogrzewanie, które rozliczane są po zakończeniu sezonu grzewczego. Pieniądze wpłacane na powyższe opłaty nie stają się środkami wspólnoty.

Przyjęty sposób rozliczania kosztów zarządu nieruchomością nie daje podstaw do postawienia tezy, że zaliczki (kwoty) wpłacone przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali stanowią obrót w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 8.01.1993 r. o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym (Dz.

U. Nr 11, poz. 50 ze zm.). Zaliczki te stanowią jedynie partycypację w kosztach jednostki organizacyjnej ? wspólnoty mieszkaniowej - przez jej członków. Wspólnota, a więc jej członkowie, nie dokonuje sprzedaży, w rozumieniu cyt. ustawy o podatku VAT na rzecz samych siebie poprzez zapłatę zaliczek (kwot) z tytułu kosztów związanych z utrzymaniem własnych lokali, np. z tytułu opłat za ciepłą wodę lub ogrzewanie. Stroną umowy o dostawę ciepłej wody i ogrzewania co do zasady jest wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd. Tym samym brak jest uzasadnienia do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami.

Zwraca się uwagę, iż zgodnie z art. 2 cyt. ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podlega świadczenie usług na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Natomiast zgodnie z zasadą statystyczną zawartą w Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług usługą jest jedynie czynność skierowana na zewnątrz, dla potrzeb innego podmiotu. Czynności wykonywane dla zaspokojenia własnych potrzeb nie są przedmiotem klasyfikacji statystycznej usług. A takimi właśnie są czynności wykonywane przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej na rzecz i w imieniu tej wspólnoty mieszkaniowej. Wobec powyższego należy również stwierdzić, iż tym przypadku wspólnota, niebędąca podatnikiem podatku VAT, nie ma obowiązku stosowania kas rejestrujących, gdyż zgodnie z art. 29 cyt. ustawy z 08.01.1993 r. ustawy o VAT tylko ?podatnicy sprzedający towary lub świadczący usługi w tym również w zakresie handlu i gastronomii, na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz osób fizycznych prowadzących działalność w formie indywidualnych gospodarstw rolnych, są obowiązani do prowadzenia ewidencji obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących?.

Należy stwierdzić, iż w pewnych przypadkach wspólnota mieszkaniowa, zgodnie z art. 5 przy uwzględnieniu art. 14 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy o VAT, może być podatnikiem podatku VAT. Jednakże w takim przypadku wspólnota musi dokonywać czynności podlegające opodatkowaniu na rzecz osób trzecich. Czynnościami takimi może być np. wynajmowanie lub udostępnienie ścian budynku na rzecz reklamy.

Ponadto pobierane przez spółdzielnię mieszkaniową ?opłaty eksploatacyjne? z tytułu eksploatacji: mieszkań, garaży i lokali użytkowych przez członków spółdzielni, jako niebędące opłatami czynszowymi z tytułu wynajmu, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w związku z czym również nie będą podlegały ewidencjonowaniu poprzez kasy rejestrujące.