Czy sprzedaż nieruchomości - w postaci lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku wielorodzinnym (...)
Czy sprzedaż nieruchomości - w postaci lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku wielorodzinnym wybudowanym z przeznaczeniem tych lokali na wynajem - dokonana przez organ egzekucyjny wskutek zajęcia tych nieruchomości na poczet należności wobec banku (zaległości) powoduje utratę prawa do ulgi przysługujacej na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osob fizycznych (w brzmieniu tej ustawy obowiązującym do końca 2000 roku)?
Odpowiadając na Państwa zapytanie zawarte w piśmie z dnia 4 lipca 2004 r. (data wpływu 19 lipca 2004 r.), uzupełnione w dniu 29 lipca 2004 r., dotyczące wątpliwości związanych z utratą prawa do ulgi z tytułu budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali na wynajem, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Suwałkach stosownie do art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.) udziela informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego w tym zakresie.
Na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), w brzmieniu tej ustawy obowiązującym do końca 2000 roku, podatnik miał prawo do odliczenia od dochodu (w ramach obowiązującego limitu) wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę takiego budynku.
Skorzystanie z przedmiotowej ulgi zostało jednak uzależnione od spełnienia pewnych warunków, których niedopełnienie (chociażby jednego z nich) powoduje utratę prawa to tej ulgi.
Przesłanki utraty nabytego prawa do ulgi, o której mowa, zostały określone w art. 26 ust. 10 wskazanej ustawy, który to przepis - stosownie do art. 7 ust. 14 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 104, poz. 1104 ze zm.) - ma nadal zastosowanie do podatników, którzy dokonali odliczeń w związku z budową budynku z mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem.
Z treści wskazanego przepisu (art. 26 ust. 10) wynika, że Podatnik traci ulgę, jeżeli przed upływem 10 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku, w związku z budową którego dokonano odliczeń na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli ma miejsce chociażby jedno z następujących zdarzeń:
1) nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności lub
2) wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub
3) dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu z mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela.
Niedotrzymanie jednego z powyżej wymienionych warunków pociąga za sobą konsekwencje podatkowe w postaci utraty prawa do przedmiotowej ulgi, co skutkuje obowiązkiem wykazania w zeznaniu podatkowym i doliczenia do dochodów roku podatkowego, w którym zaistniały powyższe okoliczności, uprzednio odliczonych kwot w części przypadającej na ten budynek lub lokal (lokale).
Ponadto, kwoty doliczane do dochodu zwiększa się o 10% za każdy rok kalendarzowy brakujący do upływu określonego powyżej dziesięcioletniego terminu. Przy obliczaniu liczby lat brakujących do upływu tego okresu wlicza się rok, w którym nastąpiło zdarzenie powodujące utratę prawa do ulgi.
Z treści zapytania wynika, że inwestycja dotycząca budowy wielorodzinnego budynku mieszkalnego, w którym znajdowało się 10 lokali mieszkalnych przeznaczonych na wynajem - prowadzona od 1998 roku - została zakończona, zaś wydatki poniesione na realizację tej inwestycji zostały odliczone od dochodów Państwa osiągniętych w latach 1998 i 1999. Kilka lat później, tj. w 2003 roku - na wniosek BP-H PBK S.A. ... - nastąpiło zajęcie przez organ egzekucyjny, a następnie sprzedaż na rzecz osób trzecich 5-ciu lokali mieszkalnych przeznaczonych na wynajem znajdujących się w tym budynku.
Sytuacja taka zaistniała w związku z powstaniem zobowiązań wobec wskazanego banku na skutek poręczenia przez Państwo kredytu zaciągniętego (w tym banku) na poczet budowy zakładu ..... Niewydolność finansowa firmy, na rzecz której środki finansowe pochodzące z kredytu zostały przeznaczone spowodowała, że ów kredyt, zabezpieczony Państwa poręczeniem, nie został spłacony. W tej sytuacji zaspokojenie wierzytelności banku nastąpiło w drodze egzekucji z nieruchomości stanowiących Państwa własność. Przedmiotem egzekucji były lokale mieszkalne (w liczbie 5) przeznaczone na wynajem znajdujące się w wybudowanym budynku.
W związku z budową budynku mieszkalnego z lokalami przeznaczonymi na wynajem korzystali Państwo z ulgi na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu tej ustawy obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2001 r.).
Odnosząc powyższą regulację prawną do stanu faktycznego przedstawionego w piśmie, tut. organ podatkowy wyjaśnia:
Instytucja ?poręczenia? (art. 876 k.c.) oznacza, że przez umowę poręczenia poręczyciel zobowiązuje się względem wierzyciela wykonać zobowiązanie na wypadek, gdyby dłużnik zobowiązania nie wykonał.
Taka właśnie sytuacja wytworzyła się w przedmiotowej sprawie. Wskutek nie wykonania zobowiązania przez głównego dłużnika, Państwo jako poręczyciele zobowiązani byliście do wykonania tego zobowiązania, czyli do spłacenia kredytu zaciągniętego w tym banku, którego spłatę zabezpieczyliście swoim poręczeniem.
W momencie ogłoszenia upadłości firmy pozostało niezrealizowane zobowiązanie wobec banku (z tytułu zaciągniętego kredytu), bowiem dłużnik tego zobowiązania z pewnych względów nie wykonał. W tej sytuacji bank jako wierzyciel - kierując się postanowieniami wskazanego przepisu - niezrealizowane przez dłużnika zobowiązanie przeniósł na osoby, które zabezpieczyły spłatę tego kredytu poprzez poręczenie cywilne. Kwestia uregulowania tych należności wobec banku w tym momencie została scedowana na Państwa (poręczycieli), ale też - co należy podkreślić - do Państwa należał wybór środka, w jaki to zobowiązanie można było uregulować.
Skutek Państwa działań był taki, że zaspokojenie wierzyciela nastąpiło dopiero w drodze egzekucji z Państwa nieruchomości w postaci pięciu lokali wybudowanych z przeznaczeniem na wynajem. Podejmując taką decyzję (chodzi o sposób zrealizowania ciążącego na Państwu zobowiązania z tytułu poręczenia kredytu) należało mieć na względzie, że w takiej sytuacji, nie zostaną dotrzymane warunki skorzystania z ulgi, określone w art. 26 ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem nastąpi utrata prawa do własności lokali mieszkalnych przeznaczonych na wynajem, które były przedmiotem ulgi.
Należy zauważyć, że sprzedaż tych lokali przez organ egzekucyjny spowodowała przeniesienie ich własności na rzecz osób trzecich, co w efekcie oznacza przeniesienie posiadania tych nieruchomości na rzecz ich nabywców.
Moment przeniesienia własności tych nieruchomości jest terminem, kiedy nastąpiło zbycie lokali mieszkalnych będących przedmiotem omawianej ulgi.
Ponieważ, w art. 26 ust. 10 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawodawca użył terminu ?zbycie? bez bliższego określenia jego formy to pojęcie to należy rozumieć szeroko ? jako każdą dopuszczalną formę przeniesienia własności. Podstawową formą zbycia jest sprzedaż. Ale pod pojęciem ?zbycia? należy również rozumieć darowiznę, zamianę, przewłaszczenie, wniesienie w formie aportu do spółki.
W sytuacji zaistniałej w niniejszej sprawie nastąpiło zbycie lokali mieszkalnych będących przedmiotem ulgi (przed upływem 10 lat) w drodze ich sprzedaży. Bezsprzecznym jest fakt, że w wyniku tych działań nastąpiło przeniesienie własności tych lokali na rzecz ich nabywców, z tym, że sprzedaży tej dokonał organ egzekucyjny.
Biorąc powyższe pod uwagę, tut. organ podatkowy stwierdza, że stan faktyczny sprawy opisany w zapytaniu świadczy o tym, że w tym przypadku niewątpliwie nastąpiła utrata prawa do przedmiotowej ulgi, co skutkuje koniecznością zwrotu części wykorzystanej ulgi (przypadającej na zbyte lokale), na zasadach określonych w art. 26 ust. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu tej ustawy obowiązującym do końca 2000 roku).
Nawiązując zaś do faktu złożenia przez Państwa korekt zeznań podatkowych PIT-36 za rok podatkowy 2003 z powodu utraty prawa do przedmiotowej ulgi (z uwzględnieniem wskazanego art. 26 ust. 10), tut. organ podatkowy stwierdza, że czynność ta była zasadna i zgodna z obowiązującymi przepisami prawa podatkowego.
W związku z budową budynku mieszkalnego z lokalami przeznaczonymi na wynajem korzystali Państwo z ulgi na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu tej ustawy obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2001 r.).
Odnosząc powyższą regulację prawną do stanu faktycznego przedstawionego w piśmie, tut. organ podatkowy wyjaśnia:
Instytucja ?poręczenia? (art. 876 k.c.) oznacza, że przez umowę poręczenia poręczyciel zobowiązuje się względem wierzyciela wykonać zobowiązanie na wypadek, gdyby dłużnik zobowiązania nie wykonał.
Taka właśnie sytuacja wytworzyła się w przedmiotowej sprawie. Wskutek nie wykonania zobowiązania przez głównego dłużnika, Państwo jako poręczyciele zobowiązani byliście do wykonania tego zobowiązania, czyli do spłacenia kredytu zaciągniętego w tym banku, którego spłatę zabezpieczyliście swoim poręczeniem.
W momencie ogłoszenia upadłości firmy pozostało niezrealizowane zobowiązanie wobec banku (z tytułu zaciągniętego kredytu), bowiem dłużnik tego zobowiązania z pewnych względów nie wykonał. W tej sytuacji bank jako wierzyciel - kierując się postanowieniami wskazanego przepisu - niezrealizowane przez dłużnika zobowiązanie przeniósł na osoby, które zabezpieczyły spłatę tego kredytu poprzez poręczenie cywilne. Kwestia uregulowania tych należności wobec banku w tym momencie została scedowana na Państwa (poręczycieli), ale też - co należy podkreślić - do Państwa należał wybór środka, w jaki to zobowiązanie można było uregulować.
Skutek Państwa działań był taki, że zaspokojenie wierzyciela nastąpiło dopiero w drodze egzekucji z Państwa nieruchomości w postaci pięciu lokali wybudowanych z przeznaczeniem na wynajem. Podejmując taką decyzję (chodzi o sposób zrealizowania ciążącego na Państwu zobowiązania z tytułu poręczenia kredytu) należało mieć na względzie, że w takiej sytuacji, nie zostaną dotrzymane warunki skorzystania z ulgi, określone w art. 26 ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem nastąpi utrata prawa do własności lokali mieszkalnych przeznaczonych na wynajem, które były przedmiotem ulgi.
Należy zauważyć, że sprzedaż tych lokali przez organ egzekucyjny spowodowała przeniesienie ich własności na rzecz osób trzecich, co w efekcie oznacza przeniesienie posiadania tych nieruchomości na rzecz ich nabywców.
Moment przeniesienia własności tych nieruchomości jest terminem, kiedy nastąpiło zbycie lokali mieszkalnych będących przedmiotem omawianej ulgi.
Ponieważ, w art. 26 ust. 10 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawodawca użył terminu ?zbycie? bez bliższego określenia jego formy to pojęcie to należy rozumieć szeroko ? jako każdą dopuszczalną formę przeniesienia własności. Podstawową formą zbycia jest sprzedaż. Ale pod pojęciem ?zbycia? należy również rozumieć darowiznę, zamianę, przewłaszczenie, wniesienie w formie aportu do spółki.
W sytuacji zaistniałej w niniejszej sprawie nastąpiło zbycie lokali mieszkalnych będących przedmiotem ulgi (przed upływem 10 lat) w drodze ich sprzedaży. Bezsprzecznym jest fakt, że w wyniku tych działań nastąpiło przeniesienie własności tych lokali na rzecz ich nabywców, z tym, że sprzedaży tej dokonał organ egzekucyjny.
Biorąc powyższe pod uwagę, tut. organ podatkowy stwierdza, że stan faktyczny sprawy opisany w zapytaniu świadczy o tym, że w tym przypadku niewątpliwie nastąpiła utrata prawa do przedmiotowej ulgi, co skutkuje koniecznością zwrotu części wykorzystanej ulgi (przypadającej na zbyte lokale), na zasadach określonych w art. 26 ust. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu tej ustawy obowiązującym do końca 2000 roku).
Nawiązując zaś do faktu złożenia przez Państwa korekt zeznań podatkowych PIT-36 za rok podatkowy 2003 z powodu utraty prawa do przedmiotowej ulgi (z uwzględnieniem wskazanego art. 26 ust. 10), tut. organ podatkowy stwierdza, że czynność ta była zasadna i zgodna z obowiązującymi przepisami prawa podatkowego.