Zamiana nieruchomości stanowiącej srodek trwały w działalności dospodarczej na nieruchomość stanowiącą (...)

19.8.2004

Zamiana nieruchomości stanowiącej srodek trwały w działalności dospodarczej na nieruchomość stanowiącą działkę gruntu zabudowaną budynkiem mieszkalnym.

Stosownie do art. 14a § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. nr 137, poz. 926 ze zm.) zwrócił się Pan pismem z dnia 19.07.2004 r. (data wpływu 20.07.2004 r.) i uzupełnionym w dniu 09.08.2004 r. z prośbą o udzielenie informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego w przedmiocie zamiany nieruchomości stanowiącej środek trwały w prowadzonej działalności gospodarczej na nieruchomość stanowiącą działkę gruntu zabudowaną budynkiem mieszkalnym.

Działając na podstawie art. 14a § 1 cyt. wyżej ustawy Naczelnik Urzędu Skarbowego w Olsztynie odpowiadając na powyższe zapytanie wyjaśnia co następuje.

Umowa zamiany jest umową dwustronnie zobowiązującą. Zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, ale jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje odpowiednio przepisy o sprzedaży.

Powyższe odzwierciedla również art. 19 ust. 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. z 2000 r. nr 14 poz. 176 ze zm.), zgodnie z którym to przepisem przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości zbywanej w drodze zamiany.

W związku z tym, że prowadzi Pan działalność gospodarczą, której przedmiotem jest również najem, zatem zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości w formie zamiany należy zaliczyć do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Dochodem zaś z odpłatnego zbycia tej nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby działalności gospodarczej jest różnica między przychodem uzyskanym z odpłatnego zbycia, a jej wartością wykazaną w ewidencji środków trwałych prowadzonej dla celów stosowania odpisów amortyzacyjnych, powiększoną o wartość dokonanych odpisów amortyzacyjnych, o czym stanowi art. 24 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe przepisy mają zastosowanie tylko w przypadku odpłatnego zbycia (zamiany) budynków zaliczonych zgodnie z Polską Klasyfikacja Obiektów Budowlanych (PKOB) do budynków niemieszkalnych.

Natomiast w przypadku odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu związanego z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wykorzystywanych w działalności gospodarczej - jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - stosuje się art. 28 ust. 1, 2 i 4 cyt. wyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.