Czy współwłaściciel nieruchomości będący jej zarządcą ma obowiązek rozliczyć podatek od towarów (...)
Czy współwłaściciel nieruchomości będący jej zarządcą ma obowiązek rozliczyć podatek od towarów i usług tylko od sprzedaży usług najmu w części stosownej do wielkości swoich udziałów?
Ze stanu faktycznego przedstawionego w Państwa piśmie wynika, iż Pan (...) jest współwłaścicielem nieruchomości mieszczącej się w Krakowie, przy ul. (...). Pozostali współwłaściciele nie są znani z miejsca pobytu. Pan (...) świadczy usługi wynajmu lokali znajdujących się w kamienicy. Jako podatnik podatku od towarów i usług na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm.) jest obowiązany składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe dla podatku od towarów i usług zawierające rozliczenie sprzedaży towarów i usług, podatku należnego od tej sprzedaży oraz rozliczenie zakupów i podatku naliczonego od tych zakupów.
W myśl art. 15 ust. 1 zd. 1 i 2 cytowanej ustawy podstawą opodatkowania jest obrót. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży towarów (świadczenia usług) pomniejszona o kwotę należnego podatku. A zatem w przypadku opisanym w Państwa piśmie obrotem, który należy wykazać do opodatkowania jest kwota uzyskana przez Pana (...) z tytułu czynszu najmu.
Jednocześnie należy wziąć pod uwagę art. 207 ustawy z dnia 23 kwietnia 1963 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), na podstawie którego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Ponadto zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 11 października 2001 r., Sygn. akt: III CKN 264/00, pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej, przypadające nieznanemu z miejsca pobytu wpółwłaścicielowi w stosunku do wielkości jego udziału nie powiększają pożytków i przychodów przypadających pozostałym współwłaścicielom.
Mając na względzie powyższe należy stwierdzić, iż kwota należnego czynszu najmu stanowi obrót Pana (...) w części odpowiadającej wielkości udziałów przypadających mu w nieruchomości wspólnej. Podobnie należy rozliczyć zakupy i podatek naliczony od tych zakupów.
Z Państwa pisma wynika również, iż Pan (...) wykonuje funkcję zarządcy nieruchomości, w stosunku do której przysługuje mu prawo współwłasności. Należy podkreślić, iż na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym zarządca nieruchomości nie jest podatnikiem. Wynika to z uregulowań art. 5 ust. 1, według których podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne (mające siedzibę lub miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczpospolitej), jeżeli wykonują we własnym imieniu i na własny rachunek czynności, o których mowa w art. 2, w okolicznościach wskazujących na zamiar ich wykonywania w sposób częstotliwy (...).
Zarządca, z racji wykonywanej funkcji, nie spełnia warunków niezbędnych dla uznania go za podatnika. Kluczowymi pojęciami bowiem są ?wykonywanie czynności we własnym imieniu' oraz ?na własny rachunek'. Jakkolwiek zarządca nieruchomości podejmuje konkretne czynności, związane z zarządem zwykłym, we własnym imieniu, jednakże czyni to na rachunek współwłaścicieli, którzy przez cały czas pozostają (potencjalnymi) podatnikami podatku od towarów i usług.
Wykonywane przez zarządcę czynności (w ramach zarządu) mają na celu racjonalne gospodarowanie nieruchomością, ma on również prawo do pobierania wszelkich pożytków z nieruchomości, w tym także należnego czynszu. Zarazem zarządca ma obowiązek ponoszenia z uzyskanych przychodów różnych wydatków związanych z niezakłóconą eksploatacją nieruchomości, w tym zaspokojenia wierzytelności publicznych. Nadwyżka pozostała po pokryciu wydatków podlega wypłacie współwłaścicielom, stosownie do wielkości ich udziałów we własności nieruchomości.
Podobne stanowisko zaprezentował Sąd Najwyższy w cytowanym powyżej wyroku. Sąd stwierdził także, iż pobieranie wierzytelności z tytułu czynszu najmu (oraz innych wierzytelności, jakie przynosi rzecz wspólna) wchodzi w zakres czynności zarządu rzeczą wspólną. A zatem zarządca ma prawo pobierania czynszu najmu i dokonywania jego rozliczeń.
W przedmiotowej sytuacji jednak należy bardzo wyraźnie rozgraniczyć uprawnienia (i obowiązki) przysługujące Panu (...) jako współwłaścicielowi kamienicy od uprawnień (i obowiązków) przysługujących mu z racji pełnienia funkcji zarządcy tej kamienicy. Jako współwłaściciel, będący jednocześnie podatnikiem podatku od towarów i usług, ma on obowiązek rozliczyć podatek od sprzedaży usług wynajmu, w części stosownej do wielkości jego udziałów, jak również - na podstawie art. 19 ust. 1 i art. 20 ust. 2 powołanej ustawy - przysługuje mu uprawnienie do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy zakupie towarów i usług, związaną ze sprzedażą opodatkowaną. Podobnie jak w przypadku rozliczenia sprzedaży, również zakupy mogą być rozliczone w stosunku do wielkości posiadanych udziałów.
Mając na względzie przedstawioną argumentację, tutejszy Urząd nie może zgodzić się ze stanowiskiem przedstawionym w Państwa piśmie. Zgodnie bowiem z obowiązującym stanem prawnym obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług powstanie jedynie w części odpowiadającej udziałowi Pana (...) we współwłasności nieruchomości i w tej części będzie podlegał rozliczeniu z urzędem skarbowym.
Tutejszy Urząd przypomina o treści art. 33 ust. 1 - w przypadku, gdy osoba prawna, jednostka organizacyjna nie mająca osobowości prawnej lub osoba fizyczna wystawi fakturę, w której wykaże kwotę podatku, jest obowiązana do jego zapłaty, także wówczas, gdy dana sprzedaż nie była objęta obowiązkiem podatkowym albo została zwolniona od podatku. Jednocześnie przepis § 48 ust. 4 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 marca 2002 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 27, poz. 268 ze zm.) określa konsekwencje dla odbiorców (nabywców) faktur wystawionych w trybie art. 33 ustawy. W przypadku bowiem, gdy wystawiono fakturę, o której mowa w art. 33 ust. 1 ustawy, faktury te (...) nie stanowią u nabywcy podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego.
W odpowiedzi na drugie pytanie postawione w Państwa wniosku tutejszy Urząd informuje, iż zgodnie z art. 72 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.) za nadpłatę uważa się kwotę nadpłaconego lub nienależnie zapłaconego podatku. Podatkiem nadpłaconym jest podatek zapłacony w wysokości wyższej od należnej, zaś podatkiem nienależnie zapłaconym jest podatek uiszczony bez podstawy prawnej do jego uiszczenia. Zdaniem tutejszego Urzędu, biorąc pod uwagę brzmienie cytowanego art. 33 ust. 1 ustawy, nie mamy do czynienia z nadpłatą podatku.