Czy przychód ze sprzedaży mieszkania wydatkowany w okresie 2 lat na spłatę kredytu wraz z odsetkami (...)

stwierdzam, że:

stanowisko przedstawione w tym wniosku nie jest prawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.

UZASADNIENIE

Pan ... pismem z dnia 29 czerwca 2007 roku (data wpływu do Urzędu 03 lipiec 2007r.) wystąpił do Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku z wnioskiem o udzielenie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.

Z pisma wynika, że Pan ... w marcu 2005r. nabył wraz z małżonką (wspólnota majątkowa) na rynku pierwotnym od developera lokal mieszkalny. Zakup lokalu mieszkalnego częściowo sfinansowany został kredytem bankowym zaciągniętym w kwietniu 2004r. W rozliczeniu podatku dochodowego za lata 2005 i 2006 korzystano z tzw. ulgi odsetkowej zgodnie z art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W miesiącu sierpniu 2006r. Pan ... zawarł z deweloperem umowę przedwstępną zakupu drugiego mieszkania finansowanego środkami uzyskanymi z kredytu bankowego, którego odbiór ma nastąpić do września 2007r. a przeniesienie własności w marcu 2007r. W związku z powyższym jesienią 2007r. planuje sprzedaż przedmiotowej nieruchomości.

Wątpliwości Pana ... dotyczą czy przychód ze sprzedaży pierwszego mieszkania wydatkowany w okresie 2 lat na spłatę kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego na nabycie pierwszego mieszkania (włączając w to część wydatkowaną przed dniem uzyskania przychodu), wykończenie nowo nabytego mieszkania oraz spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nowo budowanej nieruchomości wolne są od podatku dochodowego przy założeniu, że skorygowane zostaną zeznania podatkowe za 2005 i 2006 rok i zwrócona zostanie ulga odsetkowa.

Zdaniem wnioskodawcy w świetle przepisów art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) oraz art 21 ust. 2a ustawy z dnia 26.07.1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych przedmiotowy przychód wolny jest od podatku dochodowego.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (jednolity tekst Dz. U. Nr 14, poz. 176 z 2000r. z późniejszymi zmianami), źródłem przychodu jest między innymi odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,
innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) od przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w art. 28 w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r.

Powyższe oznacza m.in., że od przychodów ze sprzedaży nieruchomości nabytych przed dniem 01 stycznia 2007r. zastosowanie mają m.in. dotychczasowe zwolnienia podatkowe.

Na podstawie art. 28 ww. ustawy przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł, a podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Obowiązek zapłaty podatku w terminie 14 dni od dnia zbycia nie dotyczy podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W powołanym art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy z dnia 26.07.1991r., ustawodawca zwolnił od podatku dochodowego przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. 'a' ? 'c' tj.:

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
? na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
? na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
? na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego
? na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
? na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
e) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo ? kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 2a przepis powyższy (tj. ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają od dochodu na podstawie art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest wyłącznie przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na cele i w terminach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. Wyliczenie zawartych w tym artykule wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości ma charakter enumeratywny (wyczerpujący), a nie przykładowy. Oznacza to, że brak jest podstaw prawnych, aby do tego katalogu zaliczać jeszcze inne wydatki.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na m.in. nabycie nowego lokalu mieszkalnego czy spłatę kredytu mieszkaniowego, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na ten cel.

Z punktu widzenia powołanego przepisu momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na nabycie określonych w tym przepisie rzeczy lub praw jest data faktycznego wydatkowania przychodu np. data dokonana wpłat do dewelopera, data spłaty kredytu (pod warunkiem nie korzystania z ulgi odsetkowej). Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie tj. otrzymanych w związku z transakcją sprzedaży.

Rodzaje wydatków mieszczących się w zakresie ulgi na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego zawiera rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 grudnia 1996r. w sprawie określenia wydatków na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, o które zmniejsza się podatek dochodowy (Dz. U. Nr 156, poz.788).

Ustawodawca dając możliwość w treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit e ustawy z dnia 26 lipca 1991r. zwolnienia od podatku przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w części przeznaczonej na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo ? kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (...) uzależnił stosowanie tego zwolnienia od tego czy dany podatnik korzystał lub korzysta z ulgi odsetkowej na podstawie art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Korzystanie bowiem z takiego zwolnienia wyklucza jednoznacznie możliwość wykazania jako zwolnienia spłaty kredytu zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit e ustawy z dnia 26 lipca 1991r.

Przy takiej spłacie będzie miało zasadnicze znaczenia czy w chwili dokonywania takiego wydatku dysponowano przychodem ze sprzedaży nieruchomości i czy z tytułu tego kredytu podatnik korzystał lub korzysta z ulgi odsetkowej na podstawie art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego i prawnego należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat od chwili nabycia na własność korzysta ze zwolnienia w przypadku wydatkowania go na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywany lokal mieszkalny jak również nowo budowany lokal mieszkalny pod warunkiem dokonania korekty zeznań rocznych za lata 2005 i 2006 i zwróceniu ulgi odsetkowej. W przeciwnym przypadku jeśli korzystano lub korzysta się z odliczenia od dochodu z ulgi odsetkowej na podstawie art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnienie takie nie przysługuje. Wydatkiem będzie również modernizacja własnego lokalu mieszkalnego jak również spłata kredytu ciążącego na nowo nabytym lokalu mieszkalnym dokonana po uzyskaniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Natomiast spłata kredytu mieszkaniowego dokonana przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nie będzie stanowiła wydatku uprawniającego do zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy z dnia 26 lipca 1991r.

Z uwagi na powyższe należy stwierdzić w oparciu o przedstawiony stan faktyczny sprawy i powołane przepisy prawa podatkowego, iż stanowisko Pana nie jest prawidłowe.