Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w części w 1999r. (umowa kupna) i w części w 2005r. (...)
Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w części w 1999r. (umowa kupna) i w części w 2005r. (adaptacja powieszchni strychowej) cały przychód podlega zobowiązaniu podatkowemu czy tylko ten, który dotyczy powierzchni mieszkalnej nabytej w 2005r. i czy w związku z tym, należy wydatkować całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży na cele określone w art. 21 ust.1 pkt 32 lit.a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czy tylko część odpowiadającą wartości zaadoptowanej powieszchni strychowej?
stwierdzam, że:
stanowisko przedstawione w tym wniosku jest prawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.
UZASADNIENIE
Pani ... pismem z dnia 27 czerwca 2006 roku wystąpiła do Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku z wnioskiem o udzielenie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.
Z pisma wynika, że w grudniu 2005r. został sprzedany lokal mieszkalny poł. w Gdańsku przy ul. ... nabyty w części w 1999r. i w części w 2005r. za kwotę 190.000,00 zł. Nabycie w/w lokalu w 1999r. nastąpiło na podstawie umowy kupna na rynku wtórnym. Powierzchnia lokalu wynosiła 47,58m2 w tym powierzchnia mieszkalna 30,05 m2. Za zgodą Spółdzielni Mieszkaniowej Pani ... dokonała adaptacji powierzchni strychowej 24,25 m2. Dnia 29 listopada 2005r. zawarta została umowa o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do zaadaptowanej powierzchni strychowej przynależnej do lokalu mieszkalnego przy ul. ... . Po sprzedaży lokalu mieszkalnego w ustawowym terminie zostało złożone oświadczenie dotyczące wydatkowania całego przychodu uzyskanego ze sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wątpliwości Pani ... dotyczą czy w w/w sytuacji cały przychód podlega zobowiązaniu podatkowemu czy tylko ten, który dotyczy powierzchni mieszkalnej nabytej w 2005r. i czy w związku z tym winna wydatkować całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czy tylko część odpowiadająca wartości zaadaptowanej powierzchni strychowej.
Podatniczka stoi na stanowisku, że tylko przychód ze sprzedaży części lokalu mieszkalnego nabytego w 2005r. podlega zobowiązaniu podatkowemu.
Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (jednolity tekst Dz. U. Nr 14 poz. 176 z 2000r. z późniejszymi zmianami), źródłem przychodu jest między innymi odpłatne zbycie:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
W myśl art. 19 ust. 1 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, w warunkach określonych w przytoczonym uprzednio przepisie, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Na podstawie art. 28 ww. ustawy przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł, a podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Obowiązek zapłaty podatku w terminie 14 dni od dnia zbycia nie dotyczy podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).
W powołanym art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy z dnia 26.07.1991r., ustawodawca zwolnił od podatku dochodowego przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. 'a' ? 'c' tj.:
- a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
- ?na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- ?na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- ?na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego
- ?na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
- ?na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
- e) części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo ? kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
Z powyższego wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wyłącznie wydatkowanie otrzymanych środków pieniężnych na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e).
Powołany przepis nie ogranicza zakresu tych pojęć, co oznacza, że przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych przeznaczone w okresie dwóch lat od dnia dokonania tej sprzedaży na zakup lokalu mieszkalnego jego remont korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy.
W świetle przedstawionego stanu faktycznego i prawnego należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części przypadającej na udział w lokalu mieszkalnym nabyty w 1999r. nie podlega zobowiązaniu podatkowemu (własność powyżej 5 lat) natomiast przychód ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym nabytym w 2005r. opodatkowany będzie 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o ile nie zostanie wydatkowany w terminie 2 lat od dnia sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a powyższej ustawy z dnia 26 lipca 1991r.
W związku z powyższym uzyskany przychód, niewydatkowany zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a. ustawy z dnia 26 lipca 1991r. podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem w wysokości 10% i płatny jest najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:
- od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.
- począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych (art. 28 ust 3).
Ponadto w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (art. 28 ust 4) ? tj. deklaracji PIT-23.
Zgodnie, zatem z obowiązującym stanem prawnym, przychód ze sprzedaży zaadoptowanej części lokalu mieszkalnego korzystać będzie ze zwolnienia tylko i wyłącznie w przypadku wydatkowania na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) i lit e).
Zatem przedstawione Panią stanowisko we wniosku jest prawidłowe.