Czy od sprzedaży lokalu mieszkalnego i udziału w gruncie, będę miała obowiązek zapłacić podatek (...)

Pismem z dnia 29.03.2007 r. wnioskodawca ? Pani J. zwróciła się prośbą o interpretację przepisów z zakresu prawa podatkowego. W przedstawionym piśmie zwrócono się z pytaniem: ?czy od sprzedaży lokalu mieszkalnego i udziału w gruncie, będę miała obowiązek zapłacić podatek 10% od obrotu, czy 19% od dochodu?? We wniosku wnioskodawca przedstawił następujący stan faktyczny:

• w 2004 r. zakupiła wspólnie z mężem ? L. grunt pod budowę nieruchomości,
• w 2005 r. rozpoczęła wraz z mężem budowę budynku w ramach łączącej ich ustawowej wspólności majątkowej,
• budynek składa się z 12 lokali mieszkalnych oraz lokalu użytkowego,
• w dniu 09.03.2007 r. zmarł mąż Pani J.,
• 50% nieukończonej nieruchomości stanowi własności podatniczki natomiast drugie 50% otrzymała w 2007 r. w spadku,
• po uzyskaniu tytułu prawnego do całości nieruchomości Pani J. zamierza dokończyć inwestycję a następnie sprzedać wszystkie lokale mieszkalne wraz z udziałem w gruncie.

Wnioskodawca przedstawił swoje stanowisko w sprawie twierdząc, że przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego i udziału w gruncie, podlegał będzie opodatkowaniu w wysokości 10% od obrotu.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Przemyślu uznaje stanowisko przedstawione we wniosku za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust.1 pkt 8 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) ? c) przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie(...).

Zgodnie z treścią art. 28 ust. 1 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym przed 1.

01.2007 r. przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ? c) nie łączy się z przychodami z innych źródeł. Z kolei treść art. 28 ust. 2 stanowi, iż podatek od przychodu o którym mowa w ust. 1 ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Ustawą z dnia 16.11.2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ? c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania mają jednak zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych po 1.01.2007 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1, 2 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ? c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, którą stanowi różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia, określonym zgodnie z art. 19 cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 tejże ustawy dokonanych od zbywanych nieruchomości i praw majątkowych. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W świetle powyższego od dnia 1.01.2007 r. mamy do czynienia z dwoma trybami opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia. Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, nabytych lub wybudowanych do dnia 31.12.2006 r.- będzie opodatkowany na zasadach określonych w cyt. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1.01.2007 r. a wiec 10% od przychodu.

Natomiast w przypadku uzyskania dochodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa powyżej, nabytych lub wybudowanych po dniu 1.01.2007 r. zastosowanie będą miały przepisy art. 30e cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1.01.2007 r. tj. cyt. przepisy wprowadzone ustawą nowelizacyjną z dnia 16.11.2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw. W myśl powołanego przepisu ? od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Przemyślu biorąc powyższe pod uwagę informuje, że w przypadku sprzedaży opisanej przez Panią nieruchomości przychód uzyskany ze sprzedaży będzie opodatkowany dwojako:

1. 10% podatkiem od #189; części nieruchomości nabytej przed 2007 r.
2. 19% podatkiem od nieruchomości nabytej w 2007r. - w drodze spadku.

Jednocześnie informujemy, że prawo podatkowe, nie zawiera definicji nieruchomości.

W tej sytuacji należy odnieść się do przepisów art. 46-48 ustawy z dnia 23.04.1964 roku ? Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeśli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności (art. 47, 48 Kodeksu Cywilnego). Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego.

Ponadto w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela więc sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia również sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym. Nie można zatem traktować ? w rozumieniu przepisów ustawy podatkowej, jak również Kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku.

W świetle powołanych przepisów bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy podatkowej nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową, niezależnie od tego kiedy został wybudowany budynek.

Jeżeli więc działkę o której mowa w piśmie nabyła Pani wspólnie z mężem na własność w 2004 roku to jej sprzedaż przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie z wybudowanym na niej budynkiem stanowić będzie źródło przychodu i w #189; części podlegać będzie opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.