Czy sprzedaż budynku hali wraz z prawem użytkowania wieczystego po dokonaniu remontu (ulepszenia) podlega (...)

26.10.2006

Czy sprzedaż budynku hali wraz z prawem użytkowania wieczystego po dokonaniu remontu (ulepszenia) podlega podatkowi od towarów i usług czy podatkowi od czyności cywilenoprawnych?

Z przedstawionego w złożonym wniosku stanu faktycznego wynika, iż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskująca zamierza zawrzeć z innym przedsiębiorcą transakcję sprzedaży, m. in. gruntu objętego prawem użytkowania wieczystego z posadowionym na nim budynkiem hali. Spółka stała się właścicielem budynku i uprawnionym z tytułu prawa użytkowania wieczystego, w związku z wniesieniem tych praw do majątku Podatnika w ramach czynności zawiązywania spółki z o.o. jaką jest Wnioskująca (pokrycia kapitału zakładowego aportem w postaci przedsiębiorstwa). Zdarzenie to miało miejsce 1 grudnia 1995 r. W 2000 r. w wyniku pożaru opisywany obiekt uległ częściowemu zniszczeniu. Pożar nie zniszczył jednak konstrukcji budynku. Na tej podstawie uznano, że wszelkie nakłady związane z usunięciem szkód spowodowanych przez pożar stanowią ulepszenie istniejącego środka trwałego (modernizacja została zakończona 31 grudnia 2001 r.). W wyniku pożaru wymieniono dach oraz instalacje wewnętrzne - nawiewową oraz wyciągową. Instalacje zostały zdemontowane oraz zlikwidowane, na podstawie dokumentu LT. W ich miejsce zostały zamontowane nowe instalacje, co znalazło odzwierciedlenie w rejestrze środków trwałych poprzez wprowadzenie nowych środków trwałych do ewidencji. Zdaniem Podatnika, mimo, że opisywany wyżej budynek można by potraktować jako używany (nabycie nastąpiło w 1995 r., ze względu na sposób nabycia ? aport, nie doszło do naliczenia VAT-u), kluczowy dla sprawy wydaje się być pożar z 2000 r., a w zasadzie związana z nim odbudowa, zakończona w roku 2001. W opinii Spółki, biorąc pod uwagę przepis art. 43 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług, przy założeniu, iż istotny wartościowo (ponad 30 % wartości początkowej) zakres prac budowlanych wykonanych do 2001 r., spowodował przerwanie biegnącego od 1995 r. terminu pozwalającego uznanie budynku za używany, ewentualna transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości dokonana przed dniem 1 stycznia 2007 r. powinna być opodatkowania 22% podatkiem VAT, a tym samym nie powinna podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

W świetle powyższego, Spółka wnosi o dokonanie interpretacji przepisów podatkowych, w celu ustalenia, czy tak jak zakłada, sprzedaż budynku hali wraz z prawem użytkowania wieczystego w opisanym stanie faktycznym, nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Ustosunkowując się do przedstawionej powyżej kwestii, stwierdza się co następuje;

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 2 pkt 1) ww. ustawy, przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego budynek, który Spółka zamierza sprzedać został wniesiony do Jej majątku w 1995 r.

w ramach czynności zawiązywania spółki z o.o. jaką jest Wnioskująca (pokrycia kapitału zakładowego aportem w postaci przedsiębiorstwa). Z uwagi na fakt, iż od końca roku, w którym zakończono budowę tego obiektu minęło 5 lat, przedmiotowy budynek, w świetle przywoływanej regulacji art. 43 ust. 2 pkt 1) ww. ustawy podatkowej, spełnia definicję towaru używanego. Jednocześnie, biorąc pod uwagę okoliczność, iż przedmiotowy obiekt został nabyty w postaci aportu, spełniony został również warunek, o którym mowa w przywoływanym art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT, tj. brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w odniesieniu do przedmiotowego budynku.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika ponadto, iż w 2000 r. przedmiotowy obiekt, w wyniku pożaru, uległ częściowemu zniszczeniu. Pożar nie zniszczył jednak konstrukcji budynku, wymieniony został dach oraz instalacja nawiewowa oraz wyciągowa. Usuwanie szkód zostało zakończone 31 grudnia 2001 r. Podatnik poniósł wydatki na jego ulepszenie w wysokości przekraczającej 30 % jego wartości początkowej.

W świetle natomiast regulacji art. 43 ust. 6 przywoływanej ustawy, zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej, a podatnik:

1) miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;

2) użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Zaznaczyć należy, iż przepis ten (wyłączający zwolnienie od podatku VAT) znajduje zastosowanie tylko w sytuacji, gdy trzy warunki w nim zawarte są spełnione łącznie. Niespełnienie jednego z tych warunków oznacza konieczność zastosowania zasady ogólnej zwalniającej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży użytkowanych budynków, budowli i ich części. Wskazać jednocześnie należy, iż użycie w tym przepisie sformułowania, ?(...) użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat (...)? wskazuje, że chodzi tu o całkowity okres użytkowania tych towarów, a nie o okres od zakończenia poczynionych ulepszeń/modernizacji.

W opisanym stanie faktycznym, Wnioskująca nie spełniła natomiast jednej z trzech przesłanek, o których mowa w ww. przepisie tj. użytkowania towarów w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych. Skoro bowiem budynek hali wraz z prawem użytkowania wieczystego został wniesiony do majątku Spółki w 1995 r., biorąc jednocześnie pod uwagę jego pożar w 2000 r. i zakończenie odbudowy w 2001 r., należy stwierdzić, iż budynek ten był używany w okresie dłuższym niż 5 lat

Stosownie do powyższego, ewentualna sprzedaż budynku hali będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT.

Jednocześnie, zgodnie z regulacją § 8 ust.

1 pkt 12) rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 z późn. zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0 %.

Reasumując, stwierdzić zatem należy, iż ewentualna sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z posadowionym na tym gruncie budynkiem hali korzystać będzie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem do towarów i usług.

Stosownie natomiast do przepisów art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jednolity Dz.U. z 2005 r. Nr 41, poz. 399 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 4 ww. ustawy, czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 6, jeżeli ich przedmiotem są m. in. rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W świetle art. 2 pkt 4 cytowanej ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Stosownie do powyższego należy stwierdzić, iż czynności cywilnoprawne, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego, zwolnione od podatku od towarów i usług, podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze powyższe, skoro w przedstawionym stanie faktycznym ewentualna transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego wraz z budynkiem hali będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.