Umowne modyfikacje odpowiedzialności dłużnika

Odpowiedź:

Umowa zawarta między wspólnotą mieszkaniową, a dozorcą ma charakter umowy o świadczenie usług. Z mocy art. 750 Kodeksu Cywilnego (kc) do tejże umowy znajdą odpowiednie zastosowanie przepisy o zleceniu.

Przy umowie o świadczenie usług, dopuszczalne jest ustalenie zarówno tego, czy wynagrodzenie w ogóle będzie wypłacane świadczącemu usługi (art. 750 w zw. z art. 735§2 kc), jak i tego, w jakiej formie oraz wysokości będzie wypłacane. Dopuszczalne jest, zgodnie z zasadą autonomii woli stron, zastrzeżenie umowne, iż na wypadek nienależytego wykonania zobowiązania, wynagrodzenie dla wykonującego usługi płatne będzie jedynie w części odpowiadającej stopniu wykonanych obowiązków. Strony także mogą ustalić, iż na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania o charakterze niepieniężnym (taki charakter ma zobowiązanie dozorcy, który podejmuje czynności zmierzające do utrzymania bezpieczeństwa i porządku na terenie wspólnoty), dłużnik (tu: dozorca) zobowiązany będzie do wypłaty wierzycielowi (tu: wspólnocie mieszkaniowej) określonej sumy tytułem tzw. kary umownej (art. 484 kc).

Umowa o świadczenie usług, podobnie jak umowa zlecenia, mieści się w kategorii tzw. umów starannego działania. Oznacza to, iż dłużnik nie jest odpowiedzialny za rezultat dokonywanych przez siebie czynności; odpowiada jedynie za to, czy wykonuje je z dołożeniem należytej staranności (na przykład: nie można dozorcy przypisać odpowiedzialności za nienależyte wykonanie obowiązków, jeżeli wzorowo wysprzątał klatkę schodową, którą następnie zanieczyściło niepilnowane przez właściciela zwierzę domowe - fakt, iż na klatce jest brudno wynika nie z niestaranności dozorcy przy sprzątaniu, lecz z winy właściciela zwierzęcia). Strony jednakże mogą się umówić o rozszerzenie tej odpowiedzialności dłużnika i "przekształcić" umowę starannego działania w tzw. umowę rezultatu (wówczas dozorca będzie odpowiadał nie tylko za dołożenie należytej staranności przy sprzątaniu, ale za to, czy w pomieszczeniach przeznaczonych do wspólnego użytku lokatorów jest czysto).

Jednakże zmiany umowy wprowadzające wszelkie modyfikacje związane z odpowiedzialnością dłużnika czy zasadami wypłaty wynagrodzenia wymagają zgody obydwu stron; oznacza to, iż na te zmiany dozorca, jako strona umowy, musi wyrazić zgodę. Wspólnota nie może ich wprowadzić arbitralnie i jednostronnie.