Wypowiedzenie najmu z powodu zaległości w czynszu

Odpowiedź:

Jako właściciel wynajmowanego lokalu może Pan wypowiedzieć umowę najmu na podstawach wyraźnie określonych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Art. 11 ust. 2 pkt. 2 wspomnianej ustawy stanowi, iż jedną z podstaw wypowiedzenia umowy najmu lokalu wypowiedzenia jest zwłoka najemcy z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W przypadku, gdy czynsz uiszczany jest miesięcznie, lokator którego dotyczy pytanie, niewątpliwie pozostaje w zwłoce przez ponad trzy pełne okresy płatności. Daje to Panu możliwość wypowiedzenia stosunku najmu po wcześniejszym poinformowaniu lokatora o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu do uregulowania wszystkich należności. Przy czym należy pamiętać, iż zgodnie z zasadą przewidzianą w art. 61 § 1 kodeksu cywilnego, oświadczenia takie będzie skuteczne dopiero z chwilą, gdy dotrze do lokatora w taki sposób, że mógł się zapoznać się z jego treścią. Oznacza to, iż Pańskie pismo z dnia 25 maja 2006 r. wywoła skutek z chwilą gdy Pański dłużnik będzie się mógł z nim zapoznać i ten moment będzie również miarodajny dla wyznaczenia miesięcznego terminu, o którym mówi przytoczony powyżej przepis. Jeżeli w terminie miesięcznym od otrzymania Pańskiego pisma, dłużnik nie dokona zapłaty, wypowiedzenie umowy będzie możliwe. Konieczne będzie skierowanie odrębnego pisma zawierającego oświadczenie o wypowiedzeniu. Dopiero skuteczne wypowiedzenie umowy najmu i upływ terminu wypowiedzenia lokalu daje Panu podstawę do żądania od najemcy opróżnienia zajmowanego przez niego lokalu, w tym również na drodze postępowania egzekucyjnego - oczywiście po uzyskaniu stosownego wyroku.