Obowiązki najemcy

Odpowiedź:

Zgodnie z przepisami dotyczącymi najmu drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. W przypadku najmu lokali przepisy precyzują za pomocą przykładowego wyliczenia, co zalicza się do drobnych nakładów. Są to drobne naprawy podłóg, drzwi, okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych potrzebnych do korzystania ze światła, ogrzania lokalu, dopływu i odpływu wody. Drobne nakłady można więc określić zasadniczo jako naprawę i konserwację. W świetle tej regulacji najemca jest obowiązany do pomalowania ścian.

Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Dla oceny jaki stopień lub rodzaj zużycia jest spowodowany prawidłowym korzystaniem z lokalu należy wziąć pod uwagę wypełnianie przez najemcę obowiązku dokonywania drobnych nakładów. W przedstawionej sytuacji nie jest problematyczne, że najemca ma obowiązek pomalować ściany w lokalu, jeżeli nie robił tego przez cały czas trwania najmu. W sytuacji, gdyby ściany te zostały pomalowane np. kilka miesięcy wcześniej, należałoby uznać, że wynajmujący nie ma prawa żądać ponownego malowania, gdyż najemca wypełniał obowiązek dokonywania drobnych nakładów. Wątpliwości pojawiają się natomiast przy ocenie, czy najemca jest obowiązany wymienić okna. Z przykładowego określenia drobnych nakładów wynika, że wymiana okien, w tym szyb należy nie do najemcy, lecz wynajmującego. Jednak trzeba pamiętać, iż lokal powinien być oddany w stanie niepogorszonym, a dodatkowo istnieje domniemanie, że rzecz została wydana w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Jeżeli strony umowy najmu nie zaznaczyły w jej treści, że szyby były popękane już w momencie przekazania lokalu najemcy, to najemca będzie musiał udowodnić ten fakt. Możliwe wydaje się również powołanie na ekspertyzę, która stwierdzałaby, iż powodem obecnego stanu okien są wady konstrukcyjne budynku. Może to jednak okazać się utrudnione, jeżeli na stan okien mogła wpłynąć prowadzona przez najemcę w tym lokalu działalność (np. jeśli powoduje ona drgania ścian).