Ochrona najemcy przed wynajmującym

PYTANIE: Firma zawarła przed rokiem umowę najmu pomieszczenia baru z drugą firmą - właścicielem nieruchomości oferującym powierzchnie do wynajęcia. Jest to umowa na czas określony na 10 lat. Umowa przewiduje jej rozwiązanie przez każdą ze stron za pisemnym porozumieniem, a także ze skutkiem natychmiastowym w przypadku, gdy najemca rażąco narusza postanowienia wiążącej ich umowy bądź nie korzysta z przedmiotu najmu w sposób określony umową, a także zalega z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności (czynsz płatny miesięcznie z góry na rachunek bankowy wynajmującego do 10 każdego miesiąca po przedłożeniu faktury). Wysokość czynszu może być negocjowana przez strony po 30-tu miesiącach obowiązywania umowy. Najemca nie narusza żadnych postanowień umowy. W tym miejscu chciałbym nadmienić, że wspomniana umowa najmu pomieszczenia baru nie uwzględnia w swoim zapisie pomieszczenia kuchni i magazynu, które są przedmiotem umowy najmu drugiej firmy (restauracja) mieszczącej się pod tym samym adresem, która niejako użyczyła swych pomieszczeń dla baru, co do tej pory było również aprobowane przez wynajmującego (obecnie właściciele sąsiadujących firm są byłymi wspólnikami, którzy wcześniej prowadzili wspólnie cały obiekt, restauracja + bar), po czym się podzielili i została zawarta osobna umowa najmu na wspomniane pomieszczenie baru. Pod koniec września 2006 wynajmujący próbuje wypowiedzieć pisemnie umowę najmu pomieszczenia baru powołując się na konieczność przebudowy wejścia do budynku (w rzeczywistości chodzi o wynajęcie kondygnacji mieszczących się nad barem, a połączonych z parterem windą znajdującą się w barze). W odpowiedzi najemca uświadamia wynajmującego listem poleconym za potwierdzeniem odbioru o bezpodstawności wypowiedzenia (brak porozumienia stron), informując równocześnie o możliwości dochodzenia roszczeń przed sądem w przypadku utrudniania przez wynajmującego prowadzenia działalności baru i powstania ewentualnej szkody. W trakcie przeprowadzonych bezpośrednio rozmów (wynajmujący + 2 najemców) wynajmujący zasugerował, że bar może dalej funkcjonować, lecz w jego ocenie umowa jest zła i należy ją zmienić (bar nie może przecież funkcjonować bez kuchni i pomieszczeń przynależnych). Z rozmów z wynajmującym wynika jednoznacznie również, że jedyna kuchnia wspólnie wykorzystywana do tej pory przez obie firmy musi zostać przeniesiona kondygnację niżej, cytując wynajmującego: celem lepszego funkcjonowania obiektu. Według wynajmującego nie ma miejsca w budynku na dwie kuchnie. Byli wspólnicy są więc niejako skazani na siebie (ich relacje też nie są najlepsze). Co więcej, po wykonaniu koniecznych według wynajmującego remontów, chce on mieć tylko jednego najemcę. Firma prowadząca bar musiałaby z racji bycia mniejszym podmiotem poddzierżawiać wszystkie pomieszczenia od sąsiedniej firmy, byłego wspólnika lub po prostu gdzieś sobie pójść. Zaznaczam tutaj, że umowa najmu pomieszczenia baru została sporządzona przez wynajmującego i w jego ocenie może on funkcjonować przecież na zmniejszonej powierzchni (w rozmowie wynajmujący stwierdził, że może mieć bar, ale nie musi). W połowie października 2006 r. właściciel nieruchomości wynajął we wspomnianym budynku pomieszczenia na działalność innym podmiotom mieszczącym się nad barem na wyższych kondygnacjach (budynek czterokondygnacyjny). Problem w tym, że w obrębie pomieszczenia baru (w linii prostej w ścianie naprzeciwko drzwi wejściowych) znajduje się wspomniana winda towarowo-osobowa, która do tej pory była zasłonięta nie będąc wykorzystywana. Również w umowie najmu pomieszczenia baru nie było żadnej wzmianki o możliwości wykorzystywania windy przez wynajmującego lub inne podmioty, którym zostały wynajęte pomieszczenia na wyższych kondygnacjach. Nadmieniam też, że istnieje osobne wejście schodami na wyższe kondygnacje. Po wstępnych rozmowach wynajmujący poinformował ustnie najemcę baru, że do wspomnianej windy zostanie wykonane niezależne wejście ze ścianą oddzielającą windę od baru, co tym samym zmniejszy znacznie metraż pomieszczenia baru i zlikwiduje drogę dla brudnych naczyń. Teoretycznie istnieje możliwość aranżacji baru po remoncie, tak aby mógł on dalej funkcjonować na zmniejszonej powierzchni. Gwarancji opłacalności prowadzenia dalszej działalności baru nie ma żadnej (mały metraż przy dużym natężeniu ruchu). Nadmieniam również, że do dnia dzisiejszego winda jest notorycznie wykorzystywana do przewozu osób i materiałów budowlanych w godzinach pracy baru, często w kluczowych dla jego funkcjonowania godzinach. Wiąże się to z wychłodzeniem i zanieczyszczeniem pomieszczenia, co nie sprzyja wypracowanej dobrej marce lokalu. Przed kilkoma dniami wynajmujący dokonywał remontu dachu wspomnianego budynku, takie prawo wynika z zapisów umowy najmu. Brak jest jednak jakiejkolwiek korespondencji pisemnej ze strony wynajmującego w tej sprawie. Skutkowało to koniecznością zamknięcia baru na 2 dni. Istnieje nagranie na kamerze dokumentujące prace remontowe dla ewentualnych celów dowodowych. Nadmieniam, że prowadzony bar jest jedynym źródłem dochodu najemcy. Czy oprócz wniosku o zmniejszenie należnego czynszu (w jakim wymiarze i za jaki okres) z tytułu remontu dachu i nagminnym wykorzystywaniem windy przez wynajmującego lub inne podmioty przysługują najemcy jeszcze jakieś prawa, środki dyscyplinujące wynajmującego, czy też pozostaje jedynie sądowe dochodzenie swoich roszczeń w przypadku bezkarnej postawy wynajmującego?

FRAGMENT ODPOWIEDZI: Zakładamy, iż przedmiotowa umowa zawarta została na piśmie. Zgodnie bowiem z art. 660 kodeksu cywilnego umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta (...)