Okres stałego zamieszkiwania a wstąpienie w najem

Odpowiedź:

Kwestie wstąpienia w stosunek najmu reguluje art. 691 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.  Osoby te wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu. Kodeks cywilny nie wskazuje terminu, w jakim powinna zamieszkiwać z najemca osoba, by móc wstąpić w stosunek najmu, ale nie określa bliżej na czym polega przesłanka "stałego zamieszkiwania". Pojęcia te zostały więc wypełnione przez doktrynie i orzecznictwo.

W literaturze przedmiotu wskazuje się, że nie jest istotne jak długo taka osoba zamieszkiwała wspólnie z najemcą przed jego śmiercią, ważne jest jednak, by spełniała przesłankę "stałego zamieszkiwania". Tak więc, wstąpienie w stosunek najmu może być kwestionowane poprzez argumentowanie, że dana osoba nie spełnia przesłanki stałego zamieszkiwania, co w przypadku krótkiego zamieszkiwania przed śmiercią najemcy może być w niektórych przypadkach łatwiejsze. Chcąc, by nastąpiło uznanie wstąpienia w stosunek najmu, należy argumentować zatem, że przesłanka "stałego zamieszkiwania" została spełniona.

Zgodnie z jednym z orzeczeń Sądu Najwyższego (sygn. akt II CKN 634/98), stałe zamieszkiwanie z najemcą ma miejsce wtedy, gdy lokal będący przedmiotem najmu stanowi "centrum ich spraw życiowych", tj. prowadzą one w nim gospodarstwo domowe, wypoczywają, nocują, czyli przebywają z zamiarem stałego pobytu. Zgodnie z innym orzeczeniem SN (sygn. akt III CRN 314/80), przesłanka co do stałego zamieszkania z najemcą zawiera w sobie wymaganie, żeby osoba bliska najemcy nie miała innego mieszkania, a lokal mieszkalny zajmowany przez tę osobę z najemcą stanowił centrum jej spraw życiowych. W myśl kolejnego orzeczenia (sygn. akt V CKN 1827/2000) nie spełnia przesłanki stałego zamieszkiwania zamieszkiwanie syna u matki, jeżeli celem takiego zamieszkiwania jest jedynie wykonywanie bezpośredniej opieki nad matką. W sytuacji, która legła u podstaw wydaniu ostatniego orzeczenia, syn na cztery miesiące przed śmiercią matki sprzedał swoje mieszkanie synowi i synowej i zaczął starać się o zameldowanie w mieszkaniu matki.