Prawo do lokalu socjalnego

Odpowiedź:

W przedstawionym stanie faktycznym należy odnieść się do kilku zagadnień, i w zależności od ustalonych okoliczności różnie przedstawiać się będzie sytuacja prawna najemcy.

Po pierwsze należy zastanowić się nad kwestią dopisania przez byłą właścicielkę adnotacji na umowie, iż najem zawarta zostaje na czas nieoznaczony. Uznanie takiego zapisu za prawdziwy i skuteczny zależy od tego jak w treści umowy najmu sformułowano postanowienia dotyczące zmiany treści tej umowy. Jeżeli pod rygorem nieważności wymagano, aby wszelki zmiany do umowy wprowadzone były aneksami w formie pisemnej, to trudno wspomniany zapis uznać za spełnienie tego warunku. Ponadto utrudnionym będzie udowodnienie przed sądem, iż zapis ten jest autorstwa byłej właścicielki. Z uwagi na to, iż osoba ta nie żyje koniecznym byłoby powołanie biegłego grafologa, któremu należałoby dostarczyć inne próbki pisma zmarłej (jej testament, inne dokumenty których autorstwo stwierdzone zostało urzędowo, lub którego autentyczności nie kwestionowałaby strona przeciwna).

Zakładając jednak, iż umowa zawarta była na czas oznaczony tj. 10 lat, o uprawnieniach najemcy do lokalu po upływie tego okresu decyduje data, w której otrzymał pismo informujące go o rozwiązaniu stosunku najmu.

Zgodnie z art. 674 k.c., jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie najemca nadal używa rzeczy za zgodą wynajmującego, w razie wątpliwości poczytuje się, iż najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

Oczywiście do przedłużenia najmu nie wystarczy samo używanie rzeczy przez najemcę po upływie terminu oznaczonego w umowie, lecz konieczne jest, aby używanie to odbywało się za wyraźną lub chociażby domniemaną zgodą wynajmującego, wyrażoną jednak w sposób dostatecznie czytelny (art. 60 k.c.). Przykładowo poprzez pobieranie czynszu najmu. Jeżeli wynajmujący wystąpił z żądaniem opuszczenia przez najemcę lokalu na skutek upływu terminu na który zawarta była umowa najmu, ale dopiero po 4 miesiącach od upływu tego terminu, a w tym czasie najemca uiszczał regularnie czynsz, który wynajmujący bez żadnych zastrzeżeń pobierał, należy przyjąć, iż umowa najmu lokalu została przedłużona na czas nieoznaczony.

W związku z tym wypowiedzenie nastąpić może tylko na zasadach wyrażonych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.