Przyczyny obniżenia czynszu

Pytanie: Artykuł 664 par. 1 KC stanowi, że najemca może żądać obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli wynajmuję lokal użytkowy składający się z trzech pomieszczeń, w jednym z których są duże przecieki z dachu (jest dziurawy dach) i zalewana jest regularnie ściana, na której występuje już zagrzybienie i przemrożenie ściany, a w dodatku jest zalewana instalacja elektryczna; nie mówiąc już o oknach, które są bardzo nieszczelne. Temperatura w okresie zimowym wynosi tylko 14 stopni, a wynajmujący pomimo pisemnego zawiadomienia go o istniejących wadach nie usunął ich przez 10 miesięcy. Czy zgodnie z art 664 par. 1 można żądać obniżenia czynszu za czas trwania tych wad aż do ich usunięcia przez wynajmującego i czy mogę sama potrącić proporcjonalnie czynsz za powierzchnię, która jest wyłączona z użytku z w/w wad. Wynajmuję zgodnie z umową 198 m/kw, z czego wyłączona jest powierzchnia 85 m/kw, za którą płacę czynsz. Wynajmujący twierdzi, że nie są to wady, tylko usterki, które powinnam usunąć we własnym zakresie. Jeżeli nie podobają mi się okna, to mogę je wymienić, a ściany pomalować. Umowę zawarłam na czas określony (od 1999 do 2007). Wypowiedzieć umowy w całości nie mogę, ponieważ tylko częściowo powierzchnia nie nadaje się do użytku. Czy mogę sama obniżyć czynsz, czy wystąpić na drogę sądową? Wynajmujący twierdzi, że jak obniżę sobie sama czynsz, to on wypowie mi umowę i w wniesie do sądu sprawę, że nie płaciłam za czynsz.