Ulepszenie najmowanego lokalu

Pytanie: Wynajmowałem lokal użytkowy i włożyłem w remont trochę pieniędzy. Czy mogę żądać zwrotu poniesionych nakładów i w jakim okresie po rozwiązaniu umowy najmu?

Odpowiedź:

Przede wszystkim na wstępie poczynić należy kilka uwag natury terminologicznej, z którymi zapoznanie pozwoli na uniknięcie ewentualnych nieporozumień. I tak wynajmującym zwać będziemy osobę, która oddaje rzecz (w tym lokal) do używania, natomiast najemcą będzie ten, kto taką rzecz do używania przyjmuje. W myśl przepisów prawa drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Oznacza to, że najemca, jeżeli poniesie wydatki zaliczone do drobnych nakładów, nie może żądać od wynajmującego zwrotu wyłożonych sum. W odniesieniu do najmu lokali drobne nakłady będą miały w szczególności postać drobnych napraw podłóg, drzwi i okien, malowania ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, drobnych napraw instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Wyliczenie powyższe ma charakter przykładowy, o zaliczeniu wydatków do grupy drobnych nakładów decydować każdorazowo będą okoliczności konkretnego przypadku. Skoro drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę, to nakłady, które nie są drobne, obciążać będą wynajmującego. W ramach tej kategorii nakładów można wyróżnić dwie ich grupy: 1. nakłady poniesione na naprawy, bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku (tzw. naprawy konieczne) oraz 2. nakłady poniesione na inne naprawy. W odniesieniu do grupy 1 na wynajmującym ciąży obowiązek dokonania napraw, które sprawią, że rzecz będzie znów przydatna do umówionego użytku. W tym celu najemca może wynajmującemu wyznaczyć termin do dokonania tych napraw. Jeżeli to nie nastąpi, najemca może sam dokonać napraw, z tym że kosztami obciążony zostanie wynajmujący. Tym samym po stronie najemcy z chwilą dokonania wydatków powstaje roszczenie przeciwko wynajmującemu o zwrot poczynionych nakładów. Roszczenie to przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy, czyli przedmiotu najmu. Z kolei w odniesieniu do nakładów z grupy drugiej na wynajmującym nie ciąży obowiązek ich dokonywania. Jeśli więc najemca poczynił nakłady, do których nie był zobowiązany, może żądać od wynajmującego ich zwrotu tylko wtedy, gdy nakłady te zwiększają wartość rzeczy w chwili wydania jej wynajmującemu. Reguła ta znajduje zastosowanie nie tylko do nakładów na naprawy, ale także do wszelkich innych nakładów, do których najemca nie był zobowiązany. I w tym przypadku okres dochodzenie roszczeń wynosi 1 rok, licząc od dnia zwrotu rzeczy.