Wypowiedzenie umowy najmu

Odpowiedź:

Zakładamy, iż chodzi o najem budynku, a nie dzierżawę.

Według przepisów Kodeksu cywilnego, konkretnie art. 659 par 1 i nast. wynajmujący po oddaniu rzeczy do używania może oczekiwać zapłaty czynszu przez cały okres najmu, aż do chwili jego zakończenia. Została zawarta umowa najmu na czas nieokreślony z sześciomiesięcznym okresem wypowiedzenia. Oznacza to, że w czasie trwania najmu każda ze stron, zarówno wynajmujący, jak i najemca (czyli ten pan, który opuszcza budynek) mogą jednostronnie zakończyć najem ze skutkiem na 6 miesięcy (gdyż tak jest w umowie) po złożeniu takiego oświadczenia. Innymi słowy po stwierdzeniu chęci zakończenia najmu będzie on zakończony 6 miesięcy później, gdyż tak stanowi umowa. Dlatego też przez cały ten okres istnieje stosunek najmu, a najemca jest obowiązany płacić umówiony czynsz.

W przedstawionej sytuacji najemca wyraził chęć zakończenia najmu. Jednak obowiązuje go okres wypowiedzenia ustalony w umowie (art. 673 par. 1) tj. 6 miesięcy. Przez cały ten czas powinien płacić czynsz. 

Na wypadek braku zapłaty czynszu wynajmującemu przysługuje uprawnienie, o którym mowa w art. 670 par 1, a który stanowi, że dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Najemca może wynieść rzeczy objęte zastawem, wówczas wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony, jak stanowi art. 671 par. 2. Nie należy jednak używać środków przymusu fizycznego do zatrzymania rzeczy najemcy, mimo, że  przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte. Wynajmującemu przysługuje jedynie złożenie oświadczenia  o tej treści. Należy też podkreślić, że stawianie oporu przez najemcę jest bezprawne.

Mając na uwadze to stwierdzenie można wytoczyć powództwo o naprawienie szkody przez najemcę, gdyż szkodą jest utracone zabezpieczenie czynszu, w chwili, gdy jego zapłata jest zagrożona, a działanie najemcy było bezprawne i zawinione.