Zakup nieruchomości a pierwokup na rzecz najemcy

Odpowiedź:

Z samej istoty umowy najmu nie wynika, że najemca ma prawo pierwokupu. Aby ono istniało przepisy dotyczące najmu powinny takie prawo statuować, a nie robią tego. Stąd, by najemcy mogło przysługiwać prawo pierwokupu konieczne jest wyraźne postanowienie co do tego wynajmującego i najemcy, jednak nie musi to nastąpić w umowie najmu, gdyż jest to odrębna czynność prawna. Pierwokup może bowiem wynikać z przepisów albo z czynności prawnej. W tym momencie najważniejszą kwestią pozostaje, w jakiej formie taka czynność powinna być dokonana. Otóż według wcześniejszego poglądu orzecznictwa (uchw. SN z 29 marca 1952, OSNC 1953, poz. 5) ustanowienie umownego prawa pierwszeństwa na nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności, ponieważ istotą tego prawa jest zobowiązanie do przeniesienia własności. Jednak zgodnie z najnowszym orzecznictwem (orz. SN z 19 lutego 2002 r., IV CKN 784/2000 nr 1, poz. 14) zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego.  Możliwe więc jest, że prawo pierwokupu po stronie najemcy faktycznie zostało zastrzeżone i będzie ważne nawet jeśli miało formę ustną. Trudno jednak w tym miejscu stwierdzić, czy najemca będzie w stanie udowodnić, że ma prawo pierwokupu. Być może są jacyś świadkowie dokonania tej czynności prawnej.

Dlatego w przedstawionej sytuacji potencjalny nabywca nieruchomości powinien zawrzeć w formie aktu notarialnego umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości. W umowie tej należy w sposób wyraźny wyłączyć skutek rozporządzający umowy sprzedaży oraz zawrzeć warunek, że sprzedaż nastąpi, jeżeli najemca nie wykona swojego prawa pierwokupu. Wynajmujący powinien o treści tej umowy niezwłocznie powiadomić najemcę (warto, by Pan tego dopilnował). Prawo pierwokupu w przypadku nieruchomości wykonuje się w ciągu miesiąca, chyba że zastrzeżono inaczej. Po bezskutecznym upływie terminu strony umowy zobowiązującej sprzedaży mogą zawrzeć umowę rozporządzającą. Dopiero ta umowa skutecznie przeniesie na Pana własność nieruchomości, oczywiście jeśli zachowana zostanie forma aktu notarialnego.

W przedstawionej sprawie należy też pamiętać, że umowa najmu nie rozwiązuje się na skutek sprzedaży rzeczy najętej, lecz nabywca wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Informacje na ten temat zawiera artykuł  Rozwiązanie umowy najmu z zachowaniem i bez zachowania terminów wypowiedzenia
Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Nie przysługuje też, gdy przedmiotem najmu jest nieruchomość, a najem został ujawniony w księdze wieczystej przed zbyciem.