Wspólny pozew

Odpowiedź:

Zgodnie z art. 556 § 1 kodeksu cywilnego, sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczania rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Z cytowanego przepisu jednoznacznie wynika, iż odpowiedzialnym z tytułu rękojmi za wady rzeczy pozostaje jedynie sprzedawca rzeczy (a nie jego wcześniejszy właściciel). Ponadto uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy wygasają  po upływie roku, a za wady budynku - po upływie trzech lat, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana (art. 568 § 1kc). Mając na względzie powyższe terminy zauważyć należy, iż nawet w sytuacji, gdyby drugi właściciel nie sprzedał jeszcze mieszkania, nie mógłby już dochodzić swoich uprawnień z tytułu rękojmi względem pierwszego właściciela, gdyż upłynął już roczny termin do dochodzenia tych praw (oczywiście, jeżeli wada mieszkania nie jest związana z wadą budynku).

W opisanej sytuacji odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne mieszkania ponosić może jedynie sprzedawca. Jeżeli mieszkanie ma wady fizyczne, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca:

1. niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad, albo
2. niezwłocznie wady usunie.

Ograniczenie związane z wymianą rzeczy lub usunięciem jej wad nie znajdzie jednak zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne (art. 560 kc §1). Jeżeli więc wady są możliwe do usunięcia (co wynika z zadanego pytania), sprzedawca ma prawo niezwłocznie wady usunąć, czym zwolni się od odpowiedzialności. W sytuacji, gdy wady mieszkania nie dadzą się jednak usunąć, kupujący może rozważyć jeszcze możliwość żądania obniżenia ceny mieszkania. Obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad (art. 560 § 2 kc).

Jak wynika z powyższego właściciel mieszkania wraz ze sprzedawcą nie mogą wystosować powództwa przeciwko pierwszemu właścicielowi. Jak już wcześniej wskazywaliśmy, odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne mieszkania ponosić może jedynie sprzedawca - nie pierwszy właściciel mieszkania. Pozew wspólny jest więc niedopuszczalny.