Fiducjarne nabycie własności nieruchomości

Pytanie: Fiducjarne nabycie własności nieruchomości - według literatury umowa zlecenia nabycia nieruchomości dla dającego zlecenie nie przenosi własności i nie wymaga formy aktu notarialnego. To jak dokumentowana jest sprzedaż np. mieszkania hipotecznego osobie działającej na zlecenie? Jeśli biorący zlecenie występuje wobec osób trzecich jako właściciel, to czy w dokumencie przenoszącym własność jest on nabywcą?

Odpowiedź:

Fiducjarne zlecenie polega na zobowiązaniu się biorącego zlecenie do dokonania czynności prawnej w imieniu własnym i na swoją rzecz (ze skutkami dla siebie). Biorący zlecenie jest też zobowiązany do wydania dającemu zlecenie wszystkiego, co uzyskał na swoją rzecz - nie jest tu potrzebne wyraźne zobowiązanie się biorącego zlecenie, gdyż obowiązek ten wynika z przepisów o zleceniu. Fiducjarne zlecenie nabycia nieruchomości sprowadza się więc do nabycia nieruchomości przez biorącego zlecenie. To biorący zlecenie występuje jako nabywca (przyszły właściciel), nabywa on nieruchomość we własnym imieniu i na swoją rzecz - i tak jest to oznaczone w akcie notarialnym nabycia od obecnych właścicieli. Dla skutecznego nabycia rzeczy przez biorącego zlecenie oraz dla skutecznego przeniesienia przez niego własności na dającego zlecenia nie ma znaczenia, czy zbywcy wiedzą o istnieniu dającego zlecenie. Fiducjarne zlecenie jest rozbieżne z pełnomocnictwem. Przy pełnomocnictwie udzielonym biorącemu zlecenie (przy zleceniu nie - fiducjarnym) skutki podjętej czynności (nabycia własności) powstają bezpośrednio dla dającego zlecenie mocodawcy, staje się on od razu właścicielem. Przy zleceniu fiducjarnym biorący zlecenie zobowiązany jest do przeniesienia własności na dającego zlecenie. Taka umowa powierniczego przeniesienia własności (zlecenie fiducjarne), nie jest jednak umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości, stąd nie jest wymagana forma aktu notarialnego dla takiej umowy zlecenia (tak orzeczenia SN z 27 czerwca 1975 r., III CZP 55/75, OSNCP 4/76, poz. 75, z 23 lipca 1971 r., II CR 202/71, OSPiKA 7-8/72, poz. 138, z 2 kwietnia 1957 r., 4 CO 38/56, OSPiKA 10/58, poz. 258).