Skuteczność umowy przedwstępnej

Odpowiedź:

Nieruchomość na której znajduje się budynek, w którym wyodrębniono lokale oraz elementy tego budynku, które nie są częścią lokalu wyodrębnionego lub prawem związanym z tym lokalem, stanowią przedmiot współwłasności ogółu właścicieli lokali (tj. wspólnoty mieszkaniowej). Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Art. 200 kc stanowi, że każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Przekształcenie części przedmiotu współwłasności w ten sposób, że zostanie wyodrębniony osobny lokal i następnie sprzedany stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólna, a zatem taka czynność może być podjęta wyłącznie za zgodą wszystkich współwłaścicieli.

Umowa przedwstępna jest czynnością prawną tworzącą stosunek zobowiązaniowy, czyli ma skutek tylko między stronami  podpisującymi tą umowę. Oznacza to, że zobowiązanie powstało tylko między osobami zawierającymi tą umowę i zasadniczo nie ma ona skutku w stosunku do osób trzecich (tj. nowego właściciela lokalu). Mając na względzie taki charakter umowy przedwstępnej, należałoby stwierdzić, iż w zasadzie nowy właściciel lokalu nie jest zobowiązany z tytułu zawartej umowy i tym samym nie musi wydawać zgody na wyodrębnienie i sprzedaż części nieruchomości wspólnej.

Wyjątkiem od zasady skuteczności umowy wyłącznie między stronami jest art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z tym przepisem przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Sąd Najwyższy orzekł, iż jeśli została zawarta umowa przedwstępna przeniesienia nieruchomości, potem nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej w ustalony terminie, a nieruchomość zbyto komuś innemu, to samo zobowiązanie do zawarcia umowy nie wygasło lecz może być skierowane przeciwko nabywcy (I CK 28/2005). Można zatem przyjąć, że jeśli zawarta przez wspólnotę mieszkaniową umowa przedwstępna zostałaby ujawniona w księdze wieczystej lokalu, w części dotyczącej udziału we współwłasności, związanej z własnością lokalu, wówczas, nowy właściciel mógłby również być zobowiązany do respektowania postanowień tej umowy i tym samym zawarcia umowy przyrzeczonej.

Brak zgody nowego współwłaściciel nie stoi jednak na przeszkodzie wyodrębnieniu lokalu, ponieważ w myśl art. 199 zd. 2 kc współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Wydane przez sąd postanowienie będzie zastępowało wymaganą przepisami prawa zgodę.