Posługiwanie się osobą trzecią a wykonanie umowy

Pytanie: Firma zawarła umowę o remont budynku z inwestorem. W umowie tej nic się nie mówi na temat podwykonawcy. Niestety moja firma nie jest w stanie wykonać tej umowy sama i zawarła bez wiedzy i zgody inwestora z osobą trzecią umowę na remont danego budynku (w rzeczywistości jako z podwykonawcą co nie wynika jednak z umowy). Czy w takim przypadku umowa z faktycznym podwykonawcą, jaką z nim zawarłem jest ważna w świetle przepisów kodeksu cywilnego?

Odpowiedź:

Art. 647 [1] ustawy Kodeks cywilny stanowi, że do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora. Jeżeli inwestor, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie, nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy. Jeśli zatem umowa z pdwykonawcą została zawarta bez zgody inwestora, dla jej skuteczności konieczne jest przedstawienie tej umowy inwestorowi w celu wyrażenia przez niego zgody (przepis mówi bowiem, że inwestorowi można przedstawić do zatwierdzenia projekt umowy lub umowę, co oznacza, że zgoda inwestora może być wyrażona również po zawarciu umowy, co zresztą potwierdza art. 63 par. 1 ustawy Kodeks cywilny). Sprzeciw inwestora wobec umowy należy uznać za ziszczenie się warunku rozwiązującego, co powoduje, że nie następują skutki zawartej z podwykonawcą umowy. Należy podkreślić, że przepis art. 647 [1] k.c. obowiązuje od 25 kwietnia 2003 r., a do umów o roboty budowlane zawarte przed tym dniem stosuje się poprzednio obowiązujące przepisy k.c.