Obiecanie zawarcia umowy a umowa przedwstępna

Odpowiedź:

Samo obiecanie zawarcia umowy sprzedaży nie ma waloru prawnego. Nie jest to umowa i to zarówno przedwstępna jak również zobowiązująca do przeniesienia własności, która uprawnia do żądania zawarcia umowy definitywnej.

By można było żądać zawarcia umowy definitywnej sprzedaży powinna być zawarta albo umowa przedwstępna albo zobowiązująca do przeniesienia własności i to w formie aktu notarialnego.

Właściciel ma prawo do decydowania o swojej własności. Ograniczenia mogą wynikać z umów np. najmu. By można było eksmitować lokatora trzeba najpierw wypowiedzieć umowę bowiem do czasu rozwiązania tej umowy lokator zajmuje lokal zgodnie z prawem. Zatem w zależności czy lokal ten, który został doprowadzony do stanu zamieszkania był zajmowany w oparciu o tytuł np. najmu czy bezprawnie właściciel może żądać eksmisji albo po rozwiązaniu umowy albo ze skutkiem natychmiastowym.

Protokół zdawczo-odbiorczy to najprościej mówiąc rodzaj dokumentu, w którym zamawiający uznaje, że wykonanie części lub całości zamówienia (np. remont) został zaakceptowany przez zamawiającego. Jak domniemujemy właściciel pozwolił lokatorowi na wyremontowanie lokalu a ten myślał, że po jego odremontowaniu będzie mógł go nabyć.

Zatem właściciel nie jest za takie obiecanie zobowiązany do sprzedaży lokalu. Gdyby przyjąć, że doszło do skutecznego zawarcia umowy przedwstępnej to jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Jak już wyżej zaznaczono nie doszło do zawarcia skutecznej umowy przedwstępnej.

Strona, która wykonała remont (lokator) może żądać zapłaty wynagrodzenia jeśli najmowała lokal w oparciu o przepisy o najmie. Najemca jest zobowiązany do drobnych nakładów. Remont kapitalny nie był drobnym nakładem. Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

W przypadku braku tytułu do zajmowania lokalu lokator, który wykonał remont może żądać zwrotu kosztów i wynagrodzenia w oparciu o umowę zlecenia jeśli w ogóle doszło do jej zawarcia. Nie jest to raczej prowadzenie sprawy bez zlecenia bowiem właściciel wiedział o wykonywanym remoncie i akceptował ten stan. Z przyjęcia protokołu zdawczo-odbiorczego można domniemywać, że strony zawarły umowę zlecenia lub jej rodzaj.