Sposób wypowiedzenia umowy najmu

Odpowiedź:

W opisanej sytuacji, ani w żandej innej, w której przynajmniej jedną stroną nie jest organ administracyjny nie ma i nie może mieć zastosowania kodeks postępowania administracyjnego. Z mocy samych postanowień tego aktu (art. 1) kodeks postępowania administracyjnego normuje postępowanie: 1) przed organami administracji publicznej w należących do właściwości tych organów sprawach indywidualnych rozstrzyganych w drodze decyzji administracyjnych, 2) przed innymi organami państwowymi oraz przed innymi podmiotami, gdy są one powołane z mocy prawa lub na podstawie porozumień do załatwiania spraw określonych w pkt 1, 3) w sprawach rozstrzygania sporów o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego i organami administracji rządowej oraz między organami i podmiotami, o których mowa w pkt 2, a także między tymi organami a sądami, 4) w sprawach wydawania zaświadczeń. Zastosowanie tutaj powinny mieć ogólne przepisy kodeksu cywilnego dotyczące czynnośći prawnej. Wypowiedzenie najmu jest przecież czynnością prawną. Spełnia ono warunki do tego, by można je było traktować jak czynność prawną. Zasadniczą treścią czynności prawnej jest oświadczenie (lub oświadczenia) woli. Oświadczenie woli charakteryzuje się tym, że musi mieć doniosłość prawną, przez co rozumie się, że prawo przedmiotowe wiąże z nim określone skutki prawne w sensie powstania, zmiany czy ustania stosunku prawnego. Składający oświadczenie woli musi obejmować te skutki zamiarem i świadomością ich wywołania, istnieje i taki pogląd, że wystarczy, gdy oświadczenie woli zostało złożone w zamiarze osiągnięcia określonego skutku gospodarczego czy społecznego, z którym prawo cywilne wiąże skutki prawne. W opisanym przypadku wydaje się więc,iż Pana oświadczenie woli zostało złożone w taki sposób, iż skutecznie dotarło do adresata (tu lokatora). Wydaje się także, iż w oparciu o powyższe rozaważania należy stwierdzić, iż fakt nie przyjęcia przez lokatora pisma zawierającego wypowiedzenie umowy najmu, nie ma znaczenia dla skuteczności dokonania tego wypowiedzenia. W doktrynie przyjmuje się, iż oświadczenie woli zostaje złożone dopiero z chwilą wyrażenia, a więc uzewnętrznienia jej tak, ażeby wola wewnętrzna stała się czytelną na zewnątrz wolą zewnętrzną. Uzewnętrznienie może nastąpić każdym sposobem: za pomocą mowy, pisma lub gestów, byleby dla odbiorców zrozumiałym, w tym także w postaci elektronicznej. Także i doręczenie oświadczenia woli adresatowi może nastąpić w każdy dostępny sposób: bezpośrednio lub za pomocą telefonu, telegramu, telefaksu, poczty elektronicznej i każdego innego środka komunikowania się na odległość. Innym zupełnie zagadnieniem jest kwestia dowodu, że oświadczenie doszło do wiadomości adresata; wchodzą tu w grę zarówno zagadnienia możliwości technicznych, jak i związane z formą oświadczenia. W opisanym przypadku rzeczywiśćie trudne będzie do udowodnienia, ale nie niemożliwe, iż wypowiedzenie umowy najmu zostało dokonane w sposób, jaki jest wymagany przez ustawodawcę.