Koszt uzyskania przychodu wynajmującego

PYTANIE: Nasza firma (spółka jawna), której działalnością główną określoną w PKD była sprzedaż kamieni naturalnych, od roku 2004 wynajmuje swoje nieruchomości w postaci hal produkcyjnych innej firmie. Zgodnie z umową najmu, wynajmujący, czyli nasza firma, obciążała najemcę na dostawę wody zgodnie ze zużyciem, za energię elektryczną, wywóz nieczystości, podatek od nieruchomości i inne opłaty wynikłe z użytkowania przedmiotu najmu. Nie ma wzmianki w umowie o obciążaniu najemcy za olej opałowy używany do centralnego ogrzewania i nie ma wzmianki w umowie, iż czynsz zawiera opłaty za ogrzewania. Zwyczajowo jednak najemca otrzymywał takie faktury za olej opałowy czy centralne ogrzewanie gazowe, które opłacał, ponieważ wszelkie opłaty wynikały z jego działalności. Nasza firma nie wykonywała żadnej działalności na wynajmowanych halach. Jednak kilka razy nasza firma zakupiła olej opałowy i nie refakturowała najemcy. Podobnie było z kilkoma opłatami za gaz. Były to ustne ustalenia polegające na tym, iż my jako wynajmujący zakupimy kilka razy olej opałowy do ogrzewania dwóch z trzech hal produkcyjnych, w których nie było w danym okresie centralnego ogrzewania lub było ono nieefektywne i nie będziemy refakturować za taki zakup najemcy. Takie ogrzewanie dokonywane było za pomocą nagrzewnic olejowych. Kilka razy nie refakturowaliśmy też najemcy za centralne ogrzewanie gazowe założone w okresie późniejszym. Powodem takich ustaleń ustnych był fakt, iż najemca dokonał szeregu inwestycji celem przystosowania do własnej produkcji najmowanych od naszej firmy hal, a ponieważ dobre ogrzewanie i utrzymanie właściwej temperatury było i jest elementem kluczowym w procesie produkcji najemcy my, jako wynajmujący postanowiliśmy w jakiś sposób zrekompensować naszemu najemcy poniesione koszty remontów itd. oraz fakt, iż wynajmowane hale nie do końca spełniały wymogi najemcy. Tego typu zakup oleju opałowego na nasz koszt jako właścicieli nieruchomości, która była wynajmowana innej firmie potraktowaliśmy jako utrzymanie najemcy, tym bardziej, iż jego inwestycje zwiększały faktycznie wartość naszej własności nieruchomości. Najemca ponosił i ponosi do dnia dzisiejszego szereg kosztów mających na celu utrzymanie właściwego stanu nieruchomości, dokonał szereg inwestycji w zaplecze nieruchomości itd. zatem tak naprawdę dokonywał inwestycji w nieruchomości, które są naszą własnością. Z czysto zdroworozsądkowego podejścia my jako właściciel nieruchomości i wynajmujący często ustalaliśmy z najemcą, iż w jakiś sposób zrekompensujemy mu ponoszone wydatki poprzez pokrycie pewnych kosztów zwyczajowo ponoszonych przez niego. Bądź co bądź czy hale byłyby wynajmowane czy nie ogrzewać je trzeba, aby zachować ich należyty stan. Decyzja o pokryciu od czasu do czasu pewnych kosztów bez refakturowania za nie najemcy była o tyle prosta i opłacalna, iż suma przychodów uzyskiwanych z opłat czynszowych uzyskiwanych od najemcy z tyt. wynajmu mu przedmiotowych nieruchomości oraz szeregu maszyn i urządzeń był wyższy niż ponoszone przez nas od czasu do czasu wydatki na ogrzewanie. Zatem było to opłacalne i miało sens. Urząd Skarbowy nie podważył faktu, że otrzymywany czynsz z najmu nieruchomości i maszyn księgowany był jako nasz przychód, mimo iż w PKD naszej firmy (spółka jawna) nie ma wzmianki o wynajmie nieruchomości, jednak niestety podczas kontroli stwierdzono, iż zakup oleju opałowego oraz gazu do ogrzewania nieruchomości nie może stanowić kosztów uzyskania przychodu w świetle art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Argumentacja urzędników kontrolujący była taka, iż nasza firma nie wykonywała żadnej działalności w wynajmowanych halach, zatem wydatku na olej opałowy nie można uznać za koszt uzyskania przychodu ponieważ pomiędzy takim wydatkiem a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek przyczynowy, tj. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu. Kontrolujący jednak cały czas pomija dalszą treść art. 22 ust 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który mówi, iż kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu ... zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Wg mojej wiedzy art. 23 ustawy o podatku od osób fizycznych nie zawiera w katalogu ograniczeń wydatków na ogrzewanie nieruchomości. My od samego początku ewentualne koszty poniesione z tytułu posiadanych nieruchomości, tj. opłaty z olej opałowy, kilka opłat za ogrzewanie gazowe (założone w okresie późniejszym) traktowaliśmy jako zabezpieczenie źródła przychodów, tj. utrzymanie najemcy i to zostało przez Urząd Skarbowy podważone. Skoro z faktu wynajmowania nieruchomości mamy przychód, to wg mnie ogrzewanie tej nieruchomości jest kosztem uzyskania przychodu. Urząd Skarbowy uważa, iż pewne czynności mające na celu utrzymanie najemcy, tj. nierefakturowanie najemcy przez wynajmującego za wszystkie koszty wynikłe z używania przez najemcę nieruchomości nie mogą być uznane za koszty ponoszone w celu utrzymania źródeł przychodu. Pytanie brzmi: czy stanowisko Urzędu Skarbowego jest słuszne w tej sprawie, tj. że my jako właściciel wynajmowanej innej firmie nieruchomości, płacąc za jej ogrzewanie, nie możemy takich wydatków zakwalifikować jako koszty uzyskania przychodów?

FRAGMENT ODPOWIEDZI: Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia (...)