Koszty uzyskania przychodu z najmu mieszkania

Wydatki związane z ubezpieczeniem mieszkania należy uznać za koszt uzyskania przychodu z najmu, chociaż związek między wydatkiem a przychodem nie musi się wydawać na pierwszy rzut oka oczywisty. Jednakże najem stanowi odrębne źródło przychodów, a koszty ubezpieczenia są ściśle związane z uzyskiwanym przychodem, gdyż kosztami uzyskania przychodów są również wszelkie wydatki związane z zachowaniem i zabezpieczeniem źródła przychodów (por. wyrok NSA z12 maja 1999 r., I SA/Wr 482/97). Związek między wydatkami na ubezpieczenie przedmiotu najmu a przychodem z najmu sprowadza się do zmniejszenia ryzyka i nie powinien być przez organy podatkowe kwestionowany.

Odnośnie dokumentowania wydatków, przepisy prawa nie przewidują tutaj żadnych szczególnych wymogów, co oczywiście w żaden sposób nie zmienia wymogu udokumentowania kosztów. Należy pamiętać, że kosztami uzyskania przychodów muszą być wydatki faktycznie przez podatnika poniesione i przede wszystkim ta właśnie okoliczność powinna być wykazana. Polisa, choć stanowi tutaj dowód o kluczowym znaczeniu, jest dokumentem potwierdzającym zawarcie umowy ubezpieczenia (art. 809 k.c.), ale jej treść bezpośrednio nie potwierdza poniesienia wydatków. Nie można wykluczyć, że organ podatkowy może na tym gruncie kwestionować dowód z polisy (choć wydaje się to wątpliwe). Z ostrożności warto mieć dokument potwierdzający wydatkowanie określonych kwot.

Mieszkanie oddane w najem co do zasady podlega amortyzacji. Jednakże należy podkreślić, że odpisy amortyzacyjne stanowią koszt uzyskania przychodu jedynie wówczas, gdy są dokonywane zgodnie z nader skomplikowanymi zasadami określonymi w art. 22a - 22o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (updof).

Wysokość odpisów amortyzacyjnych będzie uzależniona przede wszystkim od wartości początkowej oraz przyjętej metody amortyzacji. Dla mieszkań zastosowanie znajduje podstawowa - liniowa metoda amortyzacji, zgodnie z którą odpisów dokonuje się w jednakowej wysokości przy zastosowaniu określonych przepisami procentowych stawek od wartości początkowej.