Kupno sprzedaż nieruchomości

Odpowiedź:

Ponieważ nie znamy wszystkich okoliczności konkretnej sytuacji wspólników, wskażemy tylko pewne informacje, które należy uwzględnić przy określaniu należnego podatku.

Co do zasady najem i pozarolnicza działalność gospodarcza to dwa odrębne źródła przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 6 i 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). W konsekwencji przychody i koszty z najmu rozlicza się odrębnie od przychodów i kosztów z działalności gospodarczej.

Jednakże, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy tych składników majątku (art. 14 ust. 2 pkt 11 wskazanej wyżej ustawy). Zatem wynajem lokalu stanowiącego środek trwały w działalności gospodarczej podatnika (lub w inny sposób związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą) - w świetle powołanego przepisu - generuje przychody i koszty z działalności gospodarczej, które można sumować z pozostałymi przychodami i kosztami firmy, a dochód z takiego najmu jest opodatkowany razem z dochodem z działalności gospodarczej.

W przypadku osiągania przychodów z najmu budynku (lokalu) mieszkalnego kosztami uzyskania są udokumentowane kwoty wydatkowane przez wynajmującego w związku z utrzymaniem przedmiotu najmu, np. na korzystanie z obsługi prawnej, remonty, administrację budynku, odpisy amortyzacyjne od budynku przeznaczonego na wynajem.

Kosztem jest amortyzacja wynajmowanego lokalu/budynku. Na początek należy ustalić wartość początkową budynku lub lokalu - biorąc pod uwagę cenę nabycia, koszt wytworzenia bądź wartość rynkową. Osoby fizyczne mogą też wyliczyć wartość początkową za pomocą tzw. metody uproszczonej (dotyczy to budynków i lokali mieszkalnych). Przy metodzie uproszczonej wartość początkową nieruchomości ustala się mnożąc ilość metrów kwadratowych powierzchni użytkowej (przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości) przez kwotę 988 zł (art. 22g ust. 10 ustawy). Po ustaleniu wartości nieruchomości wyliczamy wysokość odpisu amortyzacyjnego - roczna stawka amortyzacji dla budynków i lokali niemieszkalnych wynosi co do zasady 2,5 proc. Należy jednak podkreślić, że jest to proces dosyć skomplikowany - zależny od wielu okoliczności szczególnych.