Mieszkanie zakupione na siostrę

Odpowiedź:

Jeśli jedna osoba nabywa nieruchomość w imieniu własnym, lecz na rzecz i za środki innej osoby, to mamy do czynienia z tzw. nabyciem powierniczym, a więc nabyciem na zlecenie innej osoby. Do nabycia w ten sposób nie jest konieczna żadna umowa pisemna pomiędzy stronami (zlecającym i przyjmującym zlecenie), nie jest też potrzebne pełnomocnictwo. Często dokonuje się nabycia w ten sposób właśnie, jeśli przykładowo faktyczny nabywający (zlecający) nie może przyjechać dopełnić formalności związanych z nabyciem nieruchomości. Dokonuje tego za niego inna osoba (przyjmująca zlecenie), która co prawda działa we własnym imieniu (nabywa nieruchomość na własne imię i ona jest ujawniona w księdze wieczystej), jednak działając na rzecz innej osoby (zlecającego). Nabycie takie jest neutralne podatkowo  - tzn. nie mamy tu do czynienia ani z opodatkowaną pożyczką, ani z darowizną.

Organom podatkowym nie zawsze jest łatwo przyjąć taką opcję, gdyż w oczywisty sposób wyjaśnia ona, skąd przyjmujący zlecenie miał środki na zakup nieruchomości (postępowanie w zakresie opodatkowani dochodów nieujawnionych staje się bezprzedmiotowe), ale przeważającym argumentem dla organów podatkowych jest na ogół przeniesienie własności nieruchomości z przyjmującego zlecenie na zlecającego w drodze aktu notarialnego - umowy przeniesienia własność w wykonaniu umowy zlecenia. Istotą bowiem nabycia powierniczego jest, iż na żądanie zlecającego przyjmujący zlecenie jest zobowiązany przenieść własność nieruchomości na faktycznego nabywcę.

Jak wynika z art. 734 Kodeksu cywilnego, istotą umowy zlecenia jest odpłatne (za prowizją) lub nieodpłatne dokonanie określonej czynności prawnej w imieniu dającego zlecenie lub - jeżeli tak stanowi umowa - w imieniu własnym, ale na rachunek zlecającego (tzw. czynność powiernicza albo czynność fiducjarna). W tym ostatnim wypadku wszelkie nabycie praw lub rzeczy ma charakter powierniczy, zaś przyjmujący zlecenie ma obowiązek wydać zlecającemu wszystko, co przy wykonaniu zlecenia dla niego uzyskał, chociażby w imieniu własnym (art. 740 zd. 2 k.c.).

Ewentualne konsekwencje podatkowe umowy powierniczej dotyczyć powinny nie powiernika, ale podmiotu powierzającego ich wykonanie. Takie stanowisko zajął np. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 9 listopada 2004 r. (sygn. akt III SA 3031/03), w którym stosunek powiernictwa porównał do umowy komisu i stwierdził wprost, że nie można przychodu ze sprzedaży powierniczej traktować jako przysporzenia zleceniobiorcy-powiernika. Za dochód skarżącego (powiernika) uznać należy zatem wyłącznie prowizję. Natomiast kosztów powierniczego nabycia udziałów oraz kosztu i przychodu z powierniczego zbycia udziału nie rozpoznaje się w rozliczeniu podatkowym u zleceniobiorcy-powiernika, ale u zleceniodawcy-powierzającego (Robert Pasternak, Jak prawidłowo pod względem podatkowym rozliczać czynności powiernicze, Gazeta Prawna z dn. 2008.04.17).