Najem a podatek VAT i dochodowy

Odnośnie zaś podatku dochodowego rozstrzygające znaczenie będzie miał fakt, czy umowa najmu będzie zawarta w ramach prowadzonej działalności, czy też poza nią. Zgodnie bowiem z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Ryczałt może opłacać zatem również przedsiębiorca pod warunkiem, że umowa najmu nie została zawarta w ramach prowadzonej działalności. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku opłacania ryczałtu nie występują koszty podatkowe i podatek (ryczałt) płacony jest od uzyskanego przychodu brutto. Pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast podatnik rozpoczynający wynajem w trakcie roku podatkowego - do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia wynajmowania, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu.

Ryczałt od przychodów z najmu wynosi 8,5 % przychodów, ale tylko do kwoty stanowiącej równowartość 4 000 euro; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi już 20 % przychodów. Podatnik opłacający ryczałt od przychodów z najmu nie ma obowiązku prowadzenia ewidencji przychodów, jeżeli wysokość tych przychodów wynika z umowy zawartej w formie pisemnej. Podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień - w terminie złożenia zeznania.

Opodatkowanie przychodów z najmu w formie ryczałtu ma więc sens tylko wtedy, kiedy czynsz jest dość niski, a ponadto podatnik nie ponosi kosztów.

Opodatkowanie przychodów z najmu na zasadach ogólnych będzie miało sens w sytuacji dość wysokiego czynszu przy jednoczesnym ponoszeniu sporych kosztów związanych z najmem (np. remont lokalu). Jeśli najem nie będzie stanowił przedmiotu działalności gospodarczej (ten przypadek oznaczałby zresztą wykluczenie opodatkowania ryczałtem), wówczas uzyskiwane przychody będą stanowić odrębne źródło przychodów - przychody z najmu i dzierżawy, wykazywane w odrębnych pozycjach deklaracji i zeznania, w tym również deklaracji miesięcznych PIT-5. Jeśli zaś przedmiotem działalności gospodarczej jest również najem, wówczas otrzymany czynsz będzie przychodem z działalności, a koszty najmu kosztami tej działalności. Przychodów z najmu podatnik nie będzie w tej sytuacji wykazywał w odrębnych rubrykach formularzy podatkowych.