Odpisy amortyzacyjne od lokalu użytkowego

Odpowiedź:

Ustawa o rachunkowości zalicza spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego do środków trwałych; natomiast ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych - do wartości niematerialnych i prawnych. Istanieją więc różnice między amortyzacją bilansową (rachunkową) a amortyzacją podatkową.

Tutaj skupimy się na amortyzacji podatkowej - tylko ta interesuje zapewne osoby prowadzące podatkową księgę przychodów i rozchodów (a nie księgi rachunkowe).

Budynek, jeśli został wzniesiony przez spółdzielnię na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie lub nabyty przez spółdzielnię przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie, może stanowić własność spółdzielni - spółdzielnia więc może go amortyzować. 

Na podstawie art. 22b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) amortyzacji podlegają nabyte, nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania m.in. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego. Oba te prawa są ograniczonymi prawami rzeczowymi.

Z powyższego wynika, że spółdzielnia może amortyzować budynek, a prowadzący działalność podatnik - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego. Przedmiot tych amortyzacji jest zatem inny. W zasadzie amortyzacji dokonuje się od wartości początkowej, zwykle będącej ceną nabycia.

Osoba fizyczna prowadząca działalność, nabywając jedno z tych praw spółdzielczych, wartość tego prawa powinna zaewidencjonować w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych (nawet gdyby nie podlegało amortyzacji) w miesiącu przejęcia przez nią lub oddania jej przez spółdzielnię lokalu do używania. w zależności od sposobu nabycia tego prawa (na rynku pierwotnym czy wtórnym) oraz od spełniania przez lokal warunków co do zdatności do używania, różne są zasady zaliczania nakladów do kosztów uzyskania przychodów. Jeśli wpłaty na poczet nabycia tego prawa dokonywane były na konto spółdzielni przed oddaniem budynku do użytkowania, to wszystkie koszty poniesione z tego tytułu powinny być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów jako koszty inwestycyjne. Tak samo traktuje się nakłady na doprowadzenie lokalu do stanu pozwalającego na jego użytkowanie. Dopiero gdy lokal spełnia warunki kompletności i zdatności do użytku, można dokonywać odpisów amortyzacyjnych z tego tytułu.