Sprzedaż mieszkania a podatek dochodowy

Odpowiedź:

W stanie prawnym obowiązującym na przełomie 2003 i 2004 r. obowiązywała zasada, że od sprzedaży nieruchomości (np. mieszkania) należało zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten powinien był być płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Podatek był jednak należny tylko o tyle, o ile sprzedaż mieszkania nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Zatem, jeżeli sprzedaż nastąpiła w 2003 r., podatek był należny tylko o tyle, o ile nabycie mieszkania sprzedanego w 2003 r. nastąpiło przed 1 stycznia 1998 r. Jeśli nabycie tego mieszkania nastąpiło po tej dacie - jego sprzedaż w 2003 r. nie była opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli zaś sprzedaż nastąpiła w 2004 r., sprzedaż nie była opodatkowana, o ile nabycie tego mieszkania nastąpiło przed 1 stycznia 1999 r. Zwolniona od podatku dochodowego była również sprzedaż mieszkania nabytego w drodze spadku bądź darowizny.

Jeżeli jednak sprzedaż była opodatkowana podatkiem dochodowym, a podatnik nie zapłacił podatku, ani też nie złożył w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży oświadczenia o przeznaczeniu dochodu na inne cele mieszkaniowe (zgodnie z art. 28 ust. 2a ustawy) pozostaje mu czekać na przedawnienie zobowiązania podatkowego (jeżeli podatek był płatny w 2003 r. przedawni się on z końcem 2008 r.), bądź też zgłosić się do urzędu skarbowego, zapłacić podatek wraz z odsetkami i zastosować się do tzw. czynnego żalu w rozumieniu art. 16 Kodeksu karnego skarbowego, co powinno uchronić podatnika od odpowiedzialności karnej skarbowej.

Jeżeli natomiast podatek był wymagany i podatnik złożył w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży oświadczenia o przeznaczeniu dochodu na inne cele mieszkaniowe (zgodnie z art. 28 ust. 2a ustawy) i rzeczywiście za środki ze sprzedaży mieszkania kupił inne mieszkanie (lub też na inne cele mieszkaniowe), to nie musi nic robić tylko czekać na ewentualne wezwanie z urzędu skarbowego do przedłożenia dowodów, że rzeczywiście środki ze sprzedaży mieszkania przeznaczył na zakupienie kolejnego (lub też na inne cele mieszkaniowe).

Jeżeli jednak podatnik nie pamięta, czy złożył takie oświadczenie, to niestety próba potwierdzenia tego w urzędzie skarbowym może jedynie zwrócić uwagę urzędników na fakt niezapłacenia podatku. Takiego oświadczenia nie był zobowiązany składać kupujący, a więc on również nie może potwierdzić sprzedającemu faktu złożenia oświadczenia przez niego. Ponieważ oświadczenie takie winno było być złożone w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży, nie ma możliwości złożenia go obecnie.